Résiliation du bail commercial en liquidation judiciaire : pas de commandement nécessaire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Pau, rue du Maréchal Joffre, loué à un traiteur depuis cinq ans. Un jour, vous apprenez que votre locataire est placé en juge-commissaire" class="internal-link" title="Résiliation de bail commercial et liquidation judiciaire">liquidation judiciaire (c'est-à-dire que l'entreprise est définitivement arrêtée et ses biens vendus pour payer les créanciers). Les loyers mensuels de 1 500 € cessent d'être payés. Vous voulez récupérer votre local rapidement pour le relouer. Mais comment faire ? Faut-il délivrer un commandement de payer (un acte d'huissier sommant le locataire de payer sous un certain délai) comme dans un bail classique ? La réponse est non, selon la Cour de cassation. Cet arrêt du 9 octobre 2019 distingue clairement deux procédures : celle devant le juge-commissaire (le magistrat chargé de la liquidation) pour résiliation de plein droit du bail, et celle devant le tribunal de commerce pour constat de la clause résolutoire (la clause du contrat qui permet de résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement). undefined le bailleur peut choisir la voie la plus rapide sans formalité préalable. Mais attention : cette procédure a ses propres règles, qu'il faut connaître pour éviter un rejet.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Dupont, propriétaire d'un local commercial à Saint-Jean-de-Luz (un bel emplacement près du port), avait loué son bien à la SARL "Océan & Saveurs" pour y exploiter un restaurant. Le bail prévoyait un loyer mensuel de 2 000 €. En janvier 2018, le tribunal de commerce de Bayonne prononce la liquidation judiciaire de la société. Le liquidateur (le professionnel chargé de gérer la liquidation) continue d'occuper le local pour vendre le fonds de commerce, mais cesse de payer les loyers à partir de mars 2018. M. Dupont, impayé de six mois (soit 12 000 €), saisit le juge-commissaire du tribunal de commerce pour demander la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l'article L. 641-12 du code de commerce (qui prévoit cette résiliation automatique en cas de non-paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation). Le juge-commissaire rejette sa demande au motif qu'il n'avait pas délivré de commandement de payer préalable, comme l'exige l'article L. 145-41 du code de commerce pour les baux commerciaux. M. Dupont fait appel, mais la cour d'appel de Pau confirme le rejet. Il se pourvoit en cassation. La Cour de cassation lui donne raison : la procédure de résiliation de plein droit devant le juge-commissaire est distincte de celle fondée sur la clause résolutoire, et ne nécessite pas de commandement. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux textes : l'article L. 641-12, 3°, du code de commerce (qui dispose que le bail est résilié de plein droit si le liquidateur n'a pas payé les loyers dans les trois mois de la demande du bailleur) et l'article R. 641-21, alinéa 2 (qui précise la saisine du juge-commissaire). Elle explique que cette procédure est "distincte" de celle de l'article L. 145-41 du code de commerce (qui permet au bailleur de faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois). undefined, le législateur a créé un régime spécial pour les baux en liquidation judiciaire, plus simple et plus rapide, pour permettre au bailleur de récupérer son local sans attendre. Le liquidateur, qui a l'obligation de payer les loyers courants (ceux postérieurs au jugement), s'il ne le fait pas, le bailleur peut directement demander la résiliation au juge-commissaire. undefined, c'est que le bailleur peut aussi choisir de se prévaloir de la clause résolutoire classique, mais alors il doit respecter le commandement. Mais en pratique, la voie spéciale est plus efficace. La Cour rejette l'argument du liquidateur selon lequel le commandement serait nécessaire pour protéger le preneur : en liquidation, le preneur n'exerce plus d'activité, donc la protection du fonds de commerce (le droit au renouvellement du bail, l'indemnité d'éviction…) n'a plus lieu d'être.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si votre locataire est en liquidation judiciaire et ne paie plus les loyers postérieurs au jugement, vous pouvez saisir le juge-commissaire sans attendre et sans frais d'huissier pour un commandement. Envoyez une lettre recommandée au liquidateur pour le mettre en demeure de payer, puis, passé un délai de trois mois, saisissez le juge-commissaire. À Pau, par exemple, le tribunal de commerce statue généralement en quelques semaines. Pour les locataires en liquidation : sachez que le liquidateur doit payer les loyers courants sur les fonds de la liquidation. S'il ne le fait pas, le bailleur peut obtenir la résiliation rapidement, ce qui peut compromettre la vente du fonds de commerce. Pour les acquéreurs de fonds de commerce : vérifiez que les loyers postérieurs au jugement ont été payés, sinon le bail pourrait être résilié avant votre acquisition. Exemple concret à Saint-Jean-de-Luz : un repreneur potentiel du restaurant "Océan & Saveurs" aurait dû vérifier ce point avant de signer.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause résolutoire classique dans votre bail : même si vous pouvez utiliser la voie spéciale, la clause résolutoire reste une sécurité. En cas de liquidation, vous aurez le choix de la procédure.
• Surveillez les loyers dès l'ouverture de la liquidation : dès que vous apprenez le jugement, contactez le liquidateur pour connaître ses intentions. N'attendez pas six mois comme M. Dupont.
• Mettez en demeure le liquidateur par écrit : une lettre recommandée avec accusé de réception fait courir le délai de trois mois de l'article L. 641-12. Conservez une copie.
• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : la procédure devant le juge-commissaire a ses subtilités (délais, forme de la saisine). Un avocat vous évitera un rejet pour vice de forme.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 12 mai 2016, n° 15-11.256) qui avait déjà distingué les deux procédures. Cependant, certaines cours d'appel continuaient à exiger un commandement. L'arrêt de 2019 met fin à ces divergences. Depuis, la Cour de cassation a également précisé que le bailleur peut cumuler les deux demandes (résiliation de plein droit et clause résolutoire) mais doit alors respecter les règles de chacune (Cass. com., 3 févr. 2021, n° 19-13.876). La tendance est donc à la simplification pour le bailleur, mais attention : si le liquidateur paie les loyers avant que le juge-commissaire ne statue, la résiliation n'est pas prononcée. Il faut donc agir vite.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

Puis-je résilier le bail sans commandement si mon locataire est en liquidation judiciaire ? Oui, en saisissant le juge-commissaire sur le fondement de l'article L. 641-12 du code de commerce, après une mise en demeure infructueuse de trois mois.

Que faire si le liquidateur ne paie pas les loyers ? Envoyez-lui une lettre recommandée de mise en demeure, puis, passé trois mois, saisissez le juge-commissaire par requête (assisté d'un avocat).

Quels sont les délais à respecter ? Pas de délai fixe, mais agissez rapidement : la résiliation est de plein droit si le paiement n'intervient pas dans les trois mois suivant la demande du bailleur.

Puis-je utiliser la clause résolutoire de mon bail ? Oui, mais vous devrez alors délivrer un commandement de payer (article L. 145-41) et respecter un délai d'un mois. La voie spéciale est plus rapide.

Quel est le coût de la procédure ? Principalement les honoraires d'avocat (comptez entre 800 € et 1 500 € pour une saisine simple) et les frais de greffe (environ 50 €). Pas de commandement d'huissier à payer.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →