Décision de référence : cc • N° 16-13.219 • 2017-11-15 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Colombes, loué à une société qui vient d'être placée en redressement judiciaire. Les loyers continuent à courir après le jugement d'ouverture, mais le locataire ne paie plus. Vous délivrez un commandement de payer, mais vous vous demandez : dois-je le notifier au mandataire judiciaire ? Si je ne le fais pas, ma procédure de résiliation de bail est-elle valable ?
Cette question, la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 15 novembre 2017 (n° 16-13.219). Et la réponse est claire : aucune disposition légale n'impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d'ouverture. Autrement dit, le commandement signifié directement au preneur (le locataire) produit ses effets, même en présence d'une procédure collective.
Cette décision rassure les bailleurs, mais attention : elle ne s'applique qu'aux loyers postérieurs au jugement d'ouverture. Pour les loyers antérieurs, la règle est différente. Décortiquons ensemble cet arrêt et ses implications concrètes.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'un local commercial à Aubervilliers, avait donné à bail une boutique à une société. Celle-ci rencontre des difficultés financières et est placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce. Après l'ouverture de la procédure, la société continue d'occuper les lieux, mais cesse de payer les loyers. Le bailleur délivre alors un commandement de payer visant les loyers impayés postérieurs au jugement d'ouverture. Ce commandement est signifié à la gérante de la société, mais pas au mandataire judiciaire (le représentant des créanciers).
La société, via son mandataire, conteste la validité de la procédure. Elle soutient que le commandement aurait dû être notifié au mandataire judiciaire, et qu'à défaut, il est nul. Le bailleur, lui, argue que les loyers concernés sont nés après le jugement d'ouverture, et qu'ils ne sont pas soumis aux règles de la procédure collective.
La cour d'appel donne raison au bailleur : elle déclare recevable l'action en résiliation de bail et constate la résiliation. Le mandataire judiciaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi : elle approuve la cour d'appel, estimant que le commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d'ouverture n'a pas à être notifié au mandataire judiciaire.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur le principe suivant : les loyers postérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire sont considérés comme des créances postérieures privilégiées (article L. 622-17 du Code de commerce). Ces créances ne sont pas soumises à la déclaration de créances et doivent être payées à l'échéance. En conséquence, le bailleur peut agir directement contre le preneur pour obtenir le paiement ou la résiliation du bail, sans avoir à passer par le mandataire judiciaire.
En clair, le commandement de payer est un acte préalable obligatoire pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement (clause résolutoire). La question était de savoir si cet acte devait être signifié au mandataire judiciaire, comme pour les créances antérieures au jugement. La Cour répond non, car les loyers postérieurs sortent du champ de la procédure collective.
Ce raisonnement confirme une jurisprudence antérieure : le bailleur n'a pas à notifier au mandataire les actes relatifs aux créances postérieures. C'est une sécurité pour les propriétaires, qui peuvent ainsi agir rapidement sans risquer la nullité de leur procédure.
Attention toutefois : si le commandement vise à la fois des loyers antérieurs et postérieurs, la notification au mandataire pourrait être nécessaire pour la partie antérieure. Mais dans notre affaire, le commandement ne portait que sur des loyers postérieurs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : Si votre locataire est en redressement judiciaire et ne paie pas les loyers courants (postérieurs au jugement), vous pouvez lui délivrer un commandement de payer directement, sans le notifier au mandataire. Vous gagnez du temps et évitez des formalités superflues. Exemple concret : un loyer de 2 000 € par mois impayé pendant 3 mois, soit 6 000 €. Vous délivrez le commandement directement au locataire. Si le paiement n'est pas effectué dans le délai (généralement 30 jours), la clause résolutoire du bail joue et vous pouvez obtenir l'expulsion.
Pour les locataires en redressement judiciaire : Cette décision ne vous est pas favorable. Vous devez payer les loyers postérieurs à l'échéance, sous peine de perdre votre bail. Le mandataire judiciaire ne peut pas vous protéger contre une action en résiliation pour ces loyers. Si vous êtes à Aubervilliers et que vous rencontrez des difficultés, mieux vaut négocier un échéancier avec le bailleur avant qu'il ne délivre le commandement.
