参考判决： cc • N° 16-13.219 • 2017-11-15 • 查看判决 →
想象一下：您是位于科隆布（Colombes）一处商业场所的业主，将其出租给一家刚刚被置于司法重整（redressement judiciaire）程序的公司。在启动判决之后，租金继续产生，但承租人不再支付。您发出了催告支付通知，但您想知道：我是否需要将其通知司法受托管理人（mandataire judiciaire）？如果不这样做，我的租赁合同解除程序是否有效？
法国最高法院（Cour de cassation）在2017年11月15日的一项判决（编号16-13.219）中回答了这个问题。答案很明确：没有任何法律规定要求出租人将针对启动判决后到期租金的催告支付通知通知司法受托管理人。换句话说，直接送达给承租人（locataire）的催告通知产生效力，即使存在集体程序。
这一裁决让出租人安心，但请注意：它仅适用于启动判决后的租金。对于之前的租金，规则有所不同。让我们一起来分析这项判决及其具体影响。
事实：每天都会发生的故事
X先生是奥贝维利耶（Aubervilliers）一处商业场所的业主，他将一家店铺出租给一家公司。该公司遇到财务困难，被商事法庭（tribunal de commerce）判决置于司法重整程序。程序启动后，该公司继续占用房屋，但停止支付租金。于是，出租人发出了催告支付通知，针对启动判决后未付的租金。该通知送达给了公司的经理，但没有送达给司法受托管理人（债权人代表）。
公司通过其受托管理人质疑程序的效力。它声称催告通知本应通知司法受托管理人，否则无效。而出租人则辩称，相关租金产生于启动判决之后，不受集体程序规则的约束。
上诉法院（cour d'appel）支持出租人：它宣布解除租赁合同的诉讼可予受理，并确认合同解除。司法受托管理人向最高法院提起上诉。最高法院驳回上诉：它认可上诉法院的判决，认为针对启动判决后到期租金的催告支付通知无需通知司法受托管理人。
法院的推理——详细解读
最高法院依据以下原则：司法重整程序启动后的租金被视为优先的后续债权（créances postérieures privilégiées）（《商法典》第L. 622-17条）。这些债权无需申报，并应在到期时支付。因此，出租人可以直接对承租人采取行动，要求支付或解除租赁合同，无需通过司法受托管理人。
简言之，催告支付通知是为因欠款解除租赁合同（解除条款）而必须事先采取的行动。问题在于，该通知是否应像启动判决前的债权那样送达给司法受托管理人。最高法院回答否，因为后续租金不属于集体程序的范围。
这一推理确认了先前的判例：出租人无需将与后续债权相关的文件通知受托管理人。这对业主来说是一种保障，他们可以迅速采取行动，而无需冒程序无效的风险。
但请注意：如果催告通知同时涉及前后租金，则可能需要就前期部分通知受托管理人。但在本案中，催告通知仅涉及后续租金。
对您的实际影响
对于出租人业主： 如果您的承租人处于司法重整状态且不支付当前租金（启动判决后），您可以直接向其发出催告支付通知，无需通知受托管理人。这样可以节省时间并避免不必要的程序。具体例子：每月2,000欧元的租金拖欠3个月，即6,000欧元。您直接将催告通知送达承租人。如果在期限内（通常为30天）未支付，租赁合同的解除条款即生效，您可以要求驱逐。
对于处于司法重整的承租人： 这项裁决对您不利。您必须在到期时支付后续租金，否则将面临失去租赁合同的风险。司法受托管理人无法保护您免受针对这些租金的解除诉讼。如果您在奥贝维利耶遇到困难，最好在出租人发出催告通知之前协商分期付款计划。
对于司法受托管理人： 您必须保持警惕：与后续债权相关的文件不会通知您，但您可以建议承租人迅速补缴以避免合同解除。
对于租赁房产的购买者： 当您购买带有困难承租人的商业场所时，请检查后续租金是否已支付。集体程序并不中止支付当前租金的义务。
避免此类争议的四条建议
- 识别未付租金的性质： 始终区分启动判决前的租金（需申报的债权）和启动后的租金（优先债权）。仅涉及后续租金的催告通知可直接送达承租人。如有疑问，请咨询律师。
- 迅速行动： 一旦出现后续租金首次欠款，立即发出催告支付通知。不要等待欠款累积。一个月的时间通常足以触发解除条款。在我的实践中，我看到一些出租人因犹豫不决而损失了数月的租金。
- 核实启动判决： 查阅商事法庭的判决，了解集体程序的确切启动日期。这将使您能够准确确定哪些租金属于前期或后期。
- 了解受托管理人的义务： 即使您无需将催告通知通知受托管理人，告知您的行动以促进友好解决可能是有用的。一封简单的挂号信可以避免诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
这一裁决符合最高法院的一贯立场。在2013年3月26日的一项判决（编号12-15.025）中，最高法院已经裁定出租人无需将启动判决后的租金申报到债权表中，并且可以直接采取追讨或解除行动，无需通过受托管理人。2017年的判决确认并澄清了这一点，适用于催告支付通知。
相反，对于启动判决前的租金，出租人必须在规定期限内（判决公布后2个月）向受托管理人申报债权。否则，债权消灭。判例在这一问题上很严格：最高法院曾提醒，涉及前期租金的催告支付通知必须通知受托管理人，否则解除诉讼不可受理（Cass. 3e civ., 2016年5月12日，编号15-13.571）。
因此，法院的趋势很明确：严格区分前期债权（受集体程序保护）和后期债权（程序之外）。未来，出租人必须注意债权的产生日期，以选择正确的程序。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 催告支付通知是否需要通知司法受托管理人？ 如果仅涉及启动判决后的租金，不需要。如果涉及启动判决前的租金，则需要。
- 我可以直接对承租人采取行动追讨后续租金吗？ 可以，您可以发出催告通知、提起解除诉讼并要求驱逐，无需通过受托管理人。
- 如果承租人处于司法重整状态且不再支付租金，我该怎么办？ 确定启动判决的日期。如果欠款是后续的，迅速行动：发出催告通知，然后解除合同。如果部分欠款是前期的，向受托管理人申报债权。
- 受托管理人能否质疑催告通知的效力？ 他可以尝试，但判例对后续租金不利。上诉法院和最高法院已认可该程序。
- 如果我不将催告通知通知受托管理人，会有什么风险？ 对于后续租金，没有风险。对于前期租金，您可能面临诉讼不可受理的风险。
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