Decisione di riferimento: cc • N° 01-00.566 • 2003-05-28 • Consulta la decisione →
Immaginatevi a Versailles, in una graziosa casa di città con giardino. Avete appena acquistato il vostro immobile e, per accedere al garage, percorrete un viale che attraversa il terreno del vostro vicino. Le due proprietà appartenevano un tempo allo stesso proprietario e il viale esisteva già. Ma il vostro vicino, nuovo proprietario, vi vieta il passaggio. Cercate nel vostro atto di vendita: nulla è scritto su questa servitù (un diritto reale che grava su un immobile a favore di un altro). Eppure, il viale è lì, visibile. Cosa fare? La domanda che ogni proprietario si pone di fronte a un conflitto di vicinato è: «Ho un diritto di passaggio anche se non è scritto nel mio atto di vendita?» La decisione della Corte di cassazione del 28 maggio 2003 (n° 01-00.566) fornisce una risposta chiara: sì, a condizione che la servitù sia apparente (visibile attraverso segni materiali) e che il proprietario unico abbia diviso il suo terreno senza prevedere nulla. Ma attenzione ai giudici che volessero esigere una prova di volontà contraria al silenzio dell'atto.
Questa decisione, sebbene tecnica, è di importanza capitale per ogni proprietario, acquirente o professionista immobiliare. Ricorda che il diritto non esige sempre uno scritto: a volte, i fatti parlano da soli. La servitù detta «per destinazione del padre di famiglia» (articolo 693 del Codice civile) permette di riconoscere una servitù creata prima della divisione di un fondo, purché vi sia un segno apparente. Ma cos'è un segno apparente? Una porta, una canalizzazione visibile, un sentiero lastricato… Insomma, qualsiasi sistemazione che non inganni nessuno. In questa vicenda, la corte d'appello aveva tuttavia rifiutato di riconoscere tale servitù, ritenendo che se i venditori avessero voluto una servitù, l'avrebbero scritta nell'atto. La Corte di cassazione ha cassato questa sentenza: il silenzio dell'atto è proprio la condizione della presunzione legale (una regola di diritto che considera vero un fatto fino a prova contraria).
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Versailles, possiede una casa con giardino. Il suo fondo è intercluso (senza accesso diretto alla via pubblica, articolo 682 del Codice civile). Da sempre percorre un viale che attraversa la proprietà vicina, che un tempo apparteneva allo stesso proprietario della sua. Nel 1998, vende una parte del suo terreno alla Sig.ra Y, ma l'atto di vendita non menziona alcuna servitù di passaggio o di veduta. Tuttavia, sulla parte venduta, esiste una finestra che dà sul fondo restante del Sig. X – un segno apparente di servitù di veduta (diritto di vedere presso il vicino). Successivamente, scoppia un conflitto: la Sig.ra Y vuole murare questa finestra e vietare il passaggio al Sig. X. Quest'ultimo cita in giudizio la Sig.ra Y per far riconoscere una servitù di passaggio e, in via subordinata (in mancanza), una servitù di veduta o di luce, nonché la demolizione delle opere che ostruiscono la veduta.
Il tribunale di grande istanza di Versailles gli dà ragione: riconosce una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Ma la Sig.ra Y propone appello (contesta la decisione). La corte d'appello di Versailles, con sentenza del 5 ottobre 2000, riforma (annulla) la sentenza: ammette l'esistenza di un segno apparente di servitù (la finestra e il viale), ma rifiuta di riconoscere la servitù legale. Il suo ragionamento: «Se i proprietari originari avessero voluto costituire una servitù, avrebbero chiesto al notaio di redigere una clausola in tal senso.» Ora, l'atto di divisione non prevedeva nulla. La corte ne deduce che la volontà di creare una servitù non è provata.
Il Sig. X ricorre in cassazione (contesta la decisione della corte d'appello). La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 28 maggio 2003, cassa la sentenza della corte d'appello. Ritiene che i giudici d'appello abbiano violato gli articoli 693 e 694 del Codice civile. Infatti, una volta constatato un segno apparente di servitù, dovevano applicare la presunzione legale di servitù per destinazione del padre di famiglia, senza esigere una prova ulteriore di volontà. Il silenzio dell'atto non prova nulla contro la servitù; al contrario, è il fatto generatore della presunzione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su due articoli essenziali del Codice civile. L'articolo 693 dispone: «Non vi è destinazione del padre di famiglia se non quando è provato che i due fondi attualmente divisi sono appartenuti allo stesso proprietario e che è stato lui a porre le cose nello stato da cui risulta la servitù.» In altre parole, se due terreni, oggi separati, hanno avuto un proprietario unico che ha realizzato un segno visibile (come un sentiero o una finestra), la servitù si considera esistente, anche senza atto scritto. L'articolo 694 precisa: «Se il proprietario di due fondi, tra i quali esiste un segno apparente di servitù, dispone di uno dei fondi senza che il contratto contenga alcuna convenzione relativa alla servitù, questa continua ad esistere attivamente o passivamente a favore del fondo alienato o sul fondo alienato.»
