Entscheidungsreferenz: cc • N° 03-19.759 • 2005-10-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in Concarneau, in einem hübschen Haus mit Meerblick. Eines Morgens beginnt Ihr Nachbar mit Bauarbeiten. Nichts Besonderes, denken Sie. Aber die Wochen vergehen, und plötzlich erhebt sich eine fensterlose Wand, die Ihre Aussicht versperrt. Schlimmer noch: Die Fenster seines Anbaus gehen direkt auf Ihr Grundstück. Sie fühlen sich beobachtet, Ihre Privatsphäre schwindet. Was tun? An wen wenden Sie sich? An den Nachbarn, der bauen ließ? An den Architekten? An den Bauunternehmer?
Diese Frage stellte sich eine SCI in Chambéry, nachdem ein Bauvorhaben tiefe Einblicke auf ihr Grundstück geschaffen hatte. Die Gesellschaft verklagte den Bauunternehmer wegen Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Doch der Kassationshof setzte dieser Strategie einen Riegel vor. In einem Urteil vom 12. Oktober 2005 stellt er klar, dass der Dritte gegenüber dem Bauunternehmer nicht mehr Rechte haben kann als gegenüber dem Bauherrn. Eine Entscheidung, die die Lage für Eigentümer und Fachleute verändert.
Was bedeutet dieses Urteil konkret? Muss man auf jede Klage gegen das Unternehmen, das schlecht gebaut hat, verzichten? Nicht unbedingt, aber man muss die richtigen Verfahren kennen. Ich erkläre Ihnen alles anhand konkreter Beispiele, damit Sie genau wissen, woran Sie sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Eine SCI, Eigentümerin eines Grundstücks in Chambéry, sieht eines Tages ein Gebäude direkt nebenan aus dem Boden wachsen. Problem: Die Fenster dieses Neubaus gehen direkt auf ihr Grundstück. Die SCI ist der Ansicht, dass diese Einblicke eine Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses darstellen – Verlust der Privatsphäre, Wertminderung des Grundstücks, Gefühl der ständigen Beobachtung. Sie beschließt daher, nicht den Eigentümer des Nachbargrundstücks (den Bauherrn) zu verklagen, sondern direkt das Unternehmen, das das Gebäude errichtet hat. Warum? Vermutlich, weil der Bauunternehmer zahlungsfähig ist oder weil die SCI glaubt, dass seine berufliche Haftung leichter geltend zu machen ist.
Der Bauunternehmer verteidigt sich damit, dass er nur die ihm vorgelegten Pläne ausgeführt habe. Er sei nicht der Entscheider, sondern nur der Ausführende. Das Berufungsgericht von Chambéry, das mit dem Rechtsstreit befasst war, weist die Klage der SCI ab. Begründung: Die SCI habe nicht nachgewiesen, dass die Einblicke die normalen nachbarrechtlichen Unannehmlichkeiten überstiegen. Die SCI legt Kassation ein.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf, jedoch aus einem anderen Grund: Er wirft dem Berufungsgericht vor, den Grundsatz der Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses falsch angewandt zu haben. Allerdings setzt er eine wichtige Grenze: Der Dritte, der gegen den Bauunternehmer klagt, hat nicht mehr Rechte, als wenn er gegen den Bauherrn klagen würde. Mit anderen Worten: Die SCI kann die Regeln des Artikels L. 480-13 des Stadtplanungsgesetzbuchs (der die Klagen Dritter gegen Baugenehmigungen einschränkt) nicht umgehen, indem sie direkt den Bauunternehmer verklagt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss man auf die Texte zurückkommen. Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382) bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Dies ist der Grundsatz der deliktischen zivilrechtlichen Haftung. Darüber hinaus ist die „Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses“ eine richterrechtliche Konstruktion (von den Richtern geschaffen): Niemand darf einem anderen eine Störung zufügen, die die normalen nachbarrechtlichen Unannehmlichkeiten übersteigt. Ist dies der Fall, kann das Opfer Schadensersatz verlangen, ohne ein Verschulden nachweisen zu müssen.
In diesem Fall berief sich die SCI genau auf diese Störung. Der Kassationshof erinnerte jedoch daran, dass dieser Grundsatz „zwischen Nachbarn“ gilt – also zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke. Der Bauunternehmer ist jedoch kein „Nachbar“ im rechtlichen Sinne: Er ist nicht Eigentümer des Grundstücks. Er ist ein Dienstleister. Daher kann die SCI von ihm auf dieser Grundlage nicht mehr verlangen, als sie vom Bauherrn (dem Nachbareigentümer) über Artikel L. 480-13 des Stadtplanungsgesetzbuchs erhalten könnte.
Dieser Text erlaubt es dem Dritten, eine Baugenehmigung anzufechten oder den Abriss eines nicht konformen Bauwerks zu verlangen, jedoch innerhalb sehr strenger Fristen (sechs Monate nach Baubeginn). Im vorliegenden Fall hatte die SCI nicht innerhalb dieses Rahmens gehandelt. Indem sie den Bauunternehmer verklagte, versuchte sie, diese Präklusion (Verlust des Klagerechts) zu umgehen. Der Kassationshof wies dies als unzulässig zurück: Es komme nicht in Frage, die Rechte des Dritten auf diesem Wege zu erweitern.
Es handelt sich also um eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Der Bauunternehmer ist kein „Nachbar“, der für die Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses verantwortlich ist. Seine Haftung kann nur auf der Grundlage des Verschuldens (Artikel 1240) geltend gemacht werden, sofern das Opfer ein persönliches Verschulden des Bauunternehmers nachweist (z. B. einen Planungsfehler oder eine Nichtübereinstimmung mit den anerkannten Regeln der Technik).
Was das für Sie konkret ändert
Sie sind Eigentümer eines Hauses in Châteaulin und Ihr Nachbar baut einen Anbau, der Ihnen die Sicht versperrt? Sie können das Bauunternehmen nicht direkt wegen Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses verklagen. Sie können jedoch gegen den Bauherrn (Ihren Nachbarn) innerhalb von sechs Monaten nach Baubeginn auf der Grundlage von Artikel L. 480-13 vorgehen. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie die Möglichkeit, den Abriss zu verlangen.
Sie sind Mieter und eine benachbarte Baustelle verursacht übermäßige Lärmbelästigung? Auch hier ist Ihre direkte Klage gegen den Bauunternehmer eingeschränkt. Sie können jedoch gegen den Eigentümer der Baustelle (den Bauherrn) oder gegen den Bauunternehmer vorgehen, wenn Sie ein Verschulden nachweisen (z. B. Nichteinhaltung der Arbeitszeiten).
