Entscheidungsreferenz: cc • N° 96-22.735 • 1999-07-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Versailles, Rue de la Paroisse. Eines Morgens entdecken Sie, dass Bauarbeiten bei Ihrem Nachbarn, dem Institut Curie, Ihre gemeinsame Mauer gerissen haben. Die Baumaschinen haben wochenlang vibriert, und Ihre Ruhe ist dahin. Sie verklagen den Bauherrn – das Institut – auf Schadensersatz wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörungen. Das Institut wiederum nimmt seinen Generalunternehmer Solétanche in Regress, damit dieser seinen Teil der Verantwortung übernimmt. Doch das Berufungsgericht Paris weist die Klage des Instituts ab, da es ein Verschulden des Unternehmers nachweisen müsse. Der Kassationsgerichtshof hebt diese Argumentation auf: Der Bauherr, der in die Rechte der Nachbarn eintritt, kann gegen den Unternehmer vorgehen, ohne ein Verschulden nachweisen zu müssen.
Diese Entscheidung vom 21. Juli 1999 (Nr. 96-22.735) ist ein Meilenstein für alle Immobilienakteure. Sie beantwortet eine praktische Frage: Wer zahlt letztlich, wenn Baulärm die Nachbarschaft stört? Kann der Bauherr, auch wenn er nicht direkt schuld ist, gegen denjenigen vorgehen, der die Arbeiten ausgeführt hat? Die Antwort lautet ja, vorausgesetzt, der Mechanismus der Rechtsnachfolge wird richtig verstanden.
In diesem Artikel erläutere ich diese Entscheidung für Sie, Eigentümer, Mieter, Bauträger oder Verwalter. Ich erkläre, wie sie konkret anzuwenden ist, mit Beispielen aus meiner Praxis in Südfrankreich und der Pariser Region. Und ich gebe Ihnen vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Zurück ins Jahr 1990. Der Verein Institut Curie, ein berühmtes Krebsforschungszentrum, beschließt, seine Räumlichkeiten in Paris zu erweitern. Er beauftragt die Firma Solétanche, ein Generalbauunternehmen, mit den Erdarbeiten. Die Baustelle im Herzen des 5. Arrondissements verursacht Vibrationen, Lärm und Staub. Die Wohnungseigentümer der Nachbargebäude in der Rue d'Ulm und Rue Lhomond erleiden ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen: Risse in den Wänden, Lärmbelästigung, Nutzungsbeeinträchtigungen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt daraufhin das Institut Curie vor dem Tribunal de grande instance Paris auf der Grundlage der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörung (dem Grundsatz, dass niemand einem anderen eine Störung verursachen darf, die über die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht). Das Institut, das die Schäden auf die Arbeiten von Solétanche zurückführt, nimmt diese in Regress.
In erster Instanz verurteilt das Gericht das Institut zur Entschädigung der Nachbarn und gibt seiner Klage gegen Solétanche statt. Das Berufungsgericht Paris hebt dieses Urteil jedoch mit Entscheidung vom 9. Oktober 1996 teilweise auf: Es verurteilt das Institut zwar gegenüber den Nachbarn, weist aber die Regressklage gegen Solétanche ab. Warum? Weil das Institut nach Ansicht des Gerichts auf der Grundlage der vertraglichen Haftung (Artikel 1792 des Code civil, der die Haftung der Bauunternehmer regelt) und nicht auf der Grundlage der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörung klagt. Um die vertragliche Haftung von Solétanche zu begründen, müsse das Institut ein Verschulden nachweisen, was es nicht tue.
Das Institut legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt mit seinem Urteil vom 21. Juli 1999 das Berufungsurteil auf. Er wirft den Pariser Richtern vor, nicht die rechtlichen Konsequenzen aus ihren eigenen Feststellungen gezogen zu haben: Sie hatten festgestellt, dass das Institut in die Rechte und Klagen der Nachbarn eingetreten sei. Wenn die Nachbarn aber einen Schadensersatzanspruch gegen das Institut aus ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung hätten, trete das Institut nach seiner Verurteilung in dieses Recht ein, um gegen Solétanche vorzugehen. Mit anderen Worten: Das Institut kann gegen den Unternehmer dieselbe Klage erheben, die die Nachbarn gegen ihn hätten erheben können, ohne ein Verschulden nachweisen zu müssen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern der Entscheidung liegt in einem Satz: „In Anwendung des Grundsatzes, dass niemand einem anderen eine ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung verursachen darf“. Dieser von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz ist nicht in einem Gesetzestext verankert, wird aber von den Gerichten ständig angewandt. Er verpflichtet jeden, die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft nicht zu überschreiten. Im Falle einer Störung kann das Opfer Schadensersatz verlangen, ohne ein Verschulden nachweisen zu müssen: Es genügt, dass die Störung ungewöhnlich ist.
Im vorliegenden Fall erlitten die Nachbarn aufgrund der Arbeiten von Solétanche ungewöhnliche Störungen. Sie verklagten das Institut Curie als Bauherrn, das verurteilt wurde. Das Institut nahm dann Regress bei Solétanche. Die Frage war: Auf welcher rechtlichen Grundlage beruht dieser Regress? Das Berufungsgericht ging von der vertraglichen Haftung aus, die ein Verschulden voraussetzt. Der Kassationsgerichtshof stellt jedoch die Logik wieder her: Der Bauherr, der die Nachbarn entschädigt hat, tritt in deren Rechte ein. Er kann daher gegen den eigentlichen Verursacher der Störung, den Unternehmer, auf derselben Grundlage vorgehen, auf der die Nachbarn gegen ihn vorgegangen sind, d.h. ohne Verschulden.
