参考判决： cc • N° 90-14.600 • 1991-12-04 • 查看判决 →
想象一下，您在锡富尔莱普拉日（Six-Fours-les-Plages）租了一套公寓，窗外是海景，还有一个小阳台可以享用早餐。梦想成真，直到一阵低沉而重复的噪音，来自楼下的垃圾房，每晚将您吵醒。您测量了噪音水平：35分贝，低于法规限值40分贝。房东以符合标准为由拒绝您的投诉。然而，这种噪音因其频率和规律性，破坏了您的生活。该怎么办？
每个房东都会问自己的问题是：即使噪音符合法定阈值，我是否对噪音滋扰负责？而对于租户来说：当噪音无法忍受但“合规”时，我是否有权获得赔偿？
法国最高法院（Cour de cassation）在1991年12月4日的判决（n° 90-14.600）中裁定：是的，即使噪音水平低于法规限值，法官仍可判令房东赔偿租户遭受的用益权妨害。该判决考虑了噪音的频率、突现性（émergence）和频谱特征。这一决定对房地产法产生了深远影响。
事实：每天都会发生的故事
D夫妇是邦多勒（Bandol）一套公寓的租户，数月来一直遭受来自大楼集体供暖室的噪音。这些低沉、间歇性的噪音在夜间和周末尤其令人困扰。他们向房东（拥有该大楼的房地产民事公司（SCI））发出警报，房东委托进行了声学鉴定。
鉴定人发现，住宅内测得的噪音水平低于1995年4月18日第95-408号法令规定的法规阈值（当时法规不那么精确，但原则相同）。基于这一结论，房东拒绝采取任何措施，认为情况符合法律。
租户随后将房东告至土伦初审法院（tribunal d'instance de Toulon）。一审中，法官以符合标准为由驳回了他们的诉求。但艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）受理上诉后，推翻了一审判决。它判令房东支付15000法郎（约2300欧元）的用益权妨害赔偿金，并责令在每日500法郎的逾期罚款（astreinte）下进行隔音工程。
房东向最高法院提起上诉，辩称符合法规标准可免除任何责任。最高法院驳回上诉，维持上诉法院判决。它明确指出，初审法官（juges du fond，即上诉法院）已自主评估认为，尽管噪音低于法规限值，但由于其特性（频率、突现性、频谱性质），仍造成了异常的用益权妨害。
法院的推理——解析
上诉法院采用的法律依据并非关于邻里噪音的法规（《公共卫生法典》第R.1336-4条及以下条款），而是《民法典》第1719条和第1720条。第1719条要求出租人“向承租人交付处于各种良好修缮状态的租赁物”并“在租赁期间使承租人安宁地享用”。第1720条要求出租人“维持租赁物处于适合其租赁用途的状态”。
最高法院认可了这一推理：出租人有义务确保其租户安宁地享用房屋。这一义务并不受法规阈值的限制。这些阈值构成一种简单的推定（présomption simple），而非不可推翻的推定（présomption irréfragable）。换句话说，噪音低于法规阈值的事实并不足以排除任何妨害。
上诉法院凭什么摆脱这些标准？答案在于两个词：“初审法官的主权”（souveraineté du juge du fond）。上诉法院评估了事实（噪音的频率、重复性、对睡眠的影响），以认定妨害是异常的。作为法律审法官，最高法院不能质疑这一事实认定。它只检查上诉法院是否在依据第1719条作出判决时违反了法律。
一场静悄悄的革命？并不完全是。判例法早有萌芽。此前的一些判决已承认，即使在符合标准的情况下，异常邻里妨害（théorie du trouble anormal de voisinage，源于民事责任法，第1240条）也可能适用。但在这里，妨害是根据租赁合同归咎于出租人，这对租户更具保护性。
在实践中，初审法官将审查：噪音的性质（连续、间歇、特殊音调）、时间、持续时间、居住者的敏感性（不陷入过度敏感），以及出租人是否未采取足够措施。如果妨害成立，出租人有义务赔偿并实施必要工程。
这对您意味着什么——具体而言
对于作为出租人的您，这一判决意味着您不能躲在声学标准后面。如果您的租户抱怨噪音（邻里、供暖室、电梯等），您必须认真对待他们的投诉，即使鉴定人声称阈值得到遵守。进行声学鉴定是好事，但它不会自动免除您的责任。
举一个具体例子：在锡富尔莱普拉日，一位房东出租一间底层花园工作室。楼下的垃圾房每天早晨6:30清理，发出金属和碎玻璃的噪音。测得的噪音水平为38 dB(A)，低于设备噪音的法规限值40 dB(A)。然而，一位上夜班的租户每天被吵醒。他可以获得赔偿（根据持续时间500至2000欧元）以及隔音工程。
对于作为租户的您，请记住，房东遵守标准并非拒绝受理的理由。如果您遭受扰乱日常生活的噪音，您可以采取行动。首先通过挂号信向房东发出正式通知（mise en demeure）。如果情况没有改变，请向司法法院（tribunal judiciaire，原初审法院或大审法院，取决于诉求金额）提起诉讼。您可以要求损害赔偿金以及在逾期罚款下执行工程。
注意时效：诉讼时效为自妨害显现之日起5年（《民法典》第2224条）。不要拖延。
对于购房者，请保持警惕。如果您购买一处已知存在噪音滋扰的房产（例如位于热泵上方的公寓），请在销售合同中要求加入安宁享用保证条款。否则，您可能因隐藏瑕疵（vice caché）向卖方追责。
避免此类纠纷的四点建议
- 在首次投诉时就进行声学鉴定。 不要只测量整体水平：分析频率和突现性。声学工程办公室可以提供详细报告。如果即使低于阈值仍确认存在妨害，请进行工程。
- 安装有针对性的隔音解决方案。 对于冲击噪音，厚地毯或声学垫层可能就足够了。对于空气传播噪音，墙壁衬板或双层玻璃窗更有效。在邦多勒，我见过一个纠纷通过简单地在洗衣机下安装防振垫就解决了。
- 在租赁合同中加入安宁享用条款。 即使它是默示的，明确提及可以提醒租户和出租人的义务。您还可以在大楼内部规章中设定安静时段（例如22:00至7:00）。
- 在发生纠纷时，在诉诸法庭之前先提议调解。 调解通常通过消费者协会或司法调解员（conciliateur de justice）免费进行，可以无需费用或拖延达成协议。如果调解失败，您至少证明了您的善意。
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深入探讨：相关判例法及演变
1991年的这一判决并非孤立。它属于一系列加强租户免受用益权妨害保护的判决。例如，在1999年1月14日的判决（n° 96-22.162）中，最高法院裁定，即使出租人并非直接责任方，他也有义务保障租户免受大楼其他住户造成的妨害。
更近期的2020年11月4日判决（n° 19-17.031）将这一义务扩展到气味滋扰，认为即使没有超过法规阈值，下水道气味也构成异常妨害。
因此，趋势是对妨害进行具体和个性化的评估，超越标准。法院越来越关注居住者的生活质量。未来，可以预期法官将纳入压力或心理健康影响等标准，这些已在某些判决中被提及。
然而，最高法院2022年9月15日的一项近期判决（n° 21-21.003）提醒，妨害必须是“异常的”，即超出邻里通常的不便。临时性滋扰或与紧急工程相关的滋扰不予赔偿。
总结及后续步骤
常见问题解答
1. 如果噪音低于标准，我能获得赔偿吗？
可以，如果噪音是重复性的、发生在令人困扰的时间，或具有特殊特性（尖锐、低沉、振动）。法官自主评估。
2. 如果我的房东拒绝采取行动，我该怎么办？
通过带回执的挂号信向其发出正式通知。如果情况没有改变，向司法法院提起诉讼。您也可以联系市政厅（市镇警察）进行记录。
3. 采取行动的时效是多久？
自妨害显现之日起5年。实践中，请在首次滋扰出现时就采取行动，以避免时效完成。
4. 我能否因噪音而解除租赁合同而不受罚？
可以，如果妨害足够严重，足以证明解除合同的责任在出租人一方。法官可以批准。但最好先获得确认妨害的判决。
5. 房东在进行工程后能否提高租金？
可以，如果工程改善了舒适度（例如隔音），房东可以在法规（1989年法律）限制内将成本转嫁到租金中。
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