Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-24.255 • 2015-11-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Grundstück in Caluire-et-Cuire, nahe Lyon, von dem Sie glauben, dass es Ihnen gehört. Sie bauen ein Haus darauf, wohnen dort jahrelang. Dann teilt Ihnen die Gemeinde eines Tages mit, dass das Grundstück tatsächlich in der staatlichen Zone der fünfzig geometrischen Schritte liegt – einem Küstenstreifen, der dem Staat gehört. Sie legen einen 70 Jahre alten Kaufvertrag vor, aber das Berufungsgericht erklärt ihn für unzulässig. Warum? Weil Sie keine materiellen Besitzhandlungen nachgewiesen haben (wie Einzäunen, Bebauen, Bezahlen von Grundsteuern). Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 19. November 2015 (Nr. 14-24.255) betrifft Sie, wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in den Küstengebieten der Übersee-Départements sind, aber auch, wenn Sie in Frankreich mit einem Besitzstreit konfrontiert sind. Sie erinnert an eine einfache Regel: Besitz wird nicht vermutet, er wird durch konkrete Tatsachen bewiesen. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Henri X ist Eigentümer eines Hauses in Caluire-et-Cuire, aber das Grundstück, auf dem es gebaut ist, ist streitig. 1944 hatte sein Rechtsvorgänger ein 4 Hektar 69 Ar 70 Zentiar großes Grundstück in der Zone der fünfzig geometrischen Schritte erworben, einem 81,20 Meter breiten Streifen ab der Küstenlinie, der in den Übersee-Départements Eigentum des Staates ist. Das Grundstück, heute in fünf Parzellen geteilt, bestand aus 4 Hektar 64 Ar (Gartengelände) und 5 Ar 70 Zentiar (Boden). Die Gemeinde Le François in Martinique bestreitet das Eigentum. Henri beantragt beim Gericht die Validierung seines Titels gemäß Artikel L. 5112-3 des Allgemeinen Gesetzbuchs über das Eigentum öffentlicher Personen (CGPPP), der gutgläubigen Besitzern erlaubt, ein Eigentumsrecht an einer Parzelle der staatlichen Zone anzuerkennen, wenn sie einen kontinuierlichen und unzweideutigen Besitz nachweisen. Das Berufungsgericht von Fort-de-France erklärt seinen Antrag für unzulässig, da die von Henri geltend gemachten Besitzhandlungen unzureichend seien. Aber hatte Henri nicht einen Kaufvertrag vorgelegt? Ja, aber das Berufungsgericht berücksichtigte die Besitzhandlungen eines Dritten – eines Nachbarn – ohne materielle Besitzhandlungen von Henri selbst festzustellen. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Das Berufungsgericht habe seiner Entscheidung die rechtliche Grundlage entzogen. Klar gesagt, die Tatsachenrichter hätten konkret prüfen müssen, ob Henri Besitzhandlungen vorgenommen hatte (Zahlung von Steuern, Unterhalt, Einzäunung), anstatt sich auf Vermutungen zu stützen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Artikel L. 5112-3 CGPPP bestimmt: „Natürliche Personen, die am 1. Januar 1995 eine Parzelle in der Zone der fünfzig geometrischen Schritte kontinuierlich und unzweideutig besetzen oder nutzen, können unter bestimmten Bedingungen die entgeltliche Übertragung des Eigentums beantragen.“ Der Besitz muss durch materielle Handlungen gekennzeichnet sein. Der Kassationsgerichtshof wirft dem Berufungsgericht vor, Besitzhandlungen eines Dritten berücksichtigt zu haben – vermutlich eines Nachbarn, der einen Teil des Grundstücks nutzte – ohne zu prüfen, ob Henri selbst Besitzhandlungen vorgenommen hatte. Mit anderen Worten, man kann den Besitz von Henri nicht aus dem eines anderen ableiten. Die Richter müssen die konkreten Handlungen genau beschreiben: Hat er einen Zaun gebaut? Hat er die Grundsteuer bezahlt? Hat er das Grundstück bebaut? Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs bestätigt seine frühere Rechtsprechung: Der Besitz muss tatsächlich und unzweideutig sein. Was wenige wissen: Dieses Urteil gilt auch in Frankreich für Besitzklagen (wie die Besitzstörungsklage oder die Klage auf Unterlassung von Neubauten).
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in einer Küstenzone (Übersee oder Frankreich) sind und Ihren Titel validieren lassen möchten, müssen Sie materielle Besitzhandlungen nachweisen. Zum Beispiel kann ein Eigentümer in Vénissieux, der ein Grundstück seit 30 Jahren ohne Titel besitzt, die Ersitzung (usucapio) beantragen, wenn er nachweist, dass er Steuern bezahlt, das Grundstück unterhalten und Dritten den Zugang verwehrt hat. Achtung jedoch: Die bloße Existenz eines Kaufvertrags reicht nicht aus. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Mandanten ihren Prozess mangels Besitznachweisen verloren haben. Zum Beispiel hatte ein Käufer in Caluire-et-Cuire 1980 ein Grundstück gekauft, aber nie die Grundsteuer bezahlt (diese wurde vom Voreigentümer entrichtet). Ergebnis: kein Besitz. Wenn Sie Mieter sind, sind Sie nicht Besitzer – nur der Eigentümer kann klagen. Wenn Sie Miteigentümer sind, ist der Besitz an Gemeinschaftsteilen unteilbar.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Bewahren Sie alle Zahlungsbelege für Grundsteuern auf: Dies ist der stärkste Besitznachweis. Sammeln Sie sie mindestens 30 Jahre, wenn Sie die Ersitzung anstreben.
- Machen Sie Ihren Besitz durch sichtbare Handlungen deutlich: Einzäunung, Bau, Bepflanzung, regelmäßige Pflege. Machen Sie datierte Fotos.
- Lassen Sie Ihren Besitz durch einen Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) feststellen: Dies schafft einen unwiderlegbaren Beweis.
- Prüfen Sie den Status Ihres Grundstücks: Handelt es sich um eine öffentliche Sache (wie die Zone der fünfzig Schritte), gelten besondere Regeln. Konsultieren Sie einen Anwalt, bevor Sie
