Bail commercial et sauvegarde : l'administrateur n'est pas responsable du défaut de résiliation

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Roye, dans la Somme. Votre locataire, une petite entreprise de menuiserie, rencontre des difficultés financières. Il obtient l'ouverture d'une procédure de sauvegarde (une sorte de "protection" judiciaire pour éviter la faillite). Pendant plusieurs mois, le loyer n'est plus payé. Vous attendez que l'administrateur judiciaire prenne une décision : soit il résilie le bail, soit il le poursuit. Mais rien ne se passe. Les mois passent, et votre impayé s'accumule. Qui est responsable ? L'administrateur ? L'entreprise ? Vous-même, qui n'avez pas agi ? Cette question, que se posent chaque jour des propriétaires de locaux commerciaux à Abbeville ou ailleurs, la Cour de cassation y a répondu le 7 octobre 2020. Et la réponse n'est pas celle que l'on attendait.

undefined pour la haute juridiction, l'administrateur judiciaire, lorsqu'il n'a qu'une mission de surveillance (et non de gestion), n'est pas tenu de résilier le bail. Il peut attendre, observer, sans engager sa responsabilité (l'obligation de réparer les dommages causés par sa faute). Le propriétaire, lui, reste libre de demander la résiliation du bail au juge, mais il doit le faire rapidement. Cette décision, qui peut sembler déséquilibrée, repose sur une analyse fine des textes du Code de commerce et du Code civil. Décortiquons-la ensemble.

undefined, c'est que la procédure de sauvegarde est faite pour les entreprises qui ne sont pas encore en cessation des paiements (c'est-à-dire qu'elles peuvent encore payer leurs dettes exigibles). L'objectif est de les aider à se réorganiser. Dans ce cadre, l'administrateur, s'il n'a qu'une mission de surveillance, n'a pas le pouvoir de résilier les contrats en cours, dont le bail. Il doit simplement établir un bilan économique et proposer un plan de redressement. Le bail, lui, se poursuit de plein droit (automatiquement) tant que l'administrateur n'a pas pris parti. Mais si le propriétaire subit des impayés, il peut agir de son côté. Attention, toutefois : s'il attend trop, il risque de voir sa créance (la somme due) compromise.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Roye, avait donné à bail son local à une société de menuiserie. En 2015, cette société rencontre des difficultés et obtient l'ouverture d'une procédure de sauvegarde. Un administrateur judiciaire est désigné, avec une mission de simple surveillance. Le bail continue, mais les loyers ne sont plus payés. M. X s'impatiente et, en mars 2016, il propose à l'administrateur de résilier le bail à l'amiable. L'administrateur ne répond pas, ou du moins, il ne prend pas de décision formelle. Finalement, en septembre 2016, le bail est résilié par le juge-commissaire (le magistrat qui supervise la procédure), mais les loyers impayés entre-temps s'élèvent à plusieurs milliers d'euros.

M. X assigne alors l'administrateur judiciaire en responsabilité (article 1240 du Code civil, ancien 1382), estimant que celui-ci aurait dû résilier le bail plus tôt pour limiter la dette. Il lui reproche de ne pas avoir répondu à sa proposition de résiliation amiable et d'avoir laissé la situation se dégrader. Le tribunal de commerce de Compiègne, puis la cour d'appel d'Amiens, lui donnent tort. M. X se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, l'administrateur soutient qu'il n'avait pas le pouvoir de résilier le bail seul, et que sa mission de surveillance ne l'obligeait pas à le faire. M. X, de son côté, argue que l'administrateur aurait dû prendre position, quitte à résilier, et que son inaction était fautive. Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi : l'administrateur n'a commis aucune faute. Les juges précisent que, dans le cadre d'une mission de surveillance, l'administrateur n'est pas tenu d'assurer l'exécution ou la résiliation du bail. Il peut se contenter d'établir le bilan économique et de proposer un plan. Le bail se poursuit de plein droit, et le propriétaire peut toujours agir en résiliation de son côté.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir aux textes. La Cour de cassation combine deux articles : l'article 1240 du Code civil (ex-1382), qui dispose que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer", et les articles L.620-1, L.622-1 et L.622-13 du Code de commerce. Ces derniers encadrent la procédure de sauvegarde. L'article L.620-1 précise que la sauvegarde est destinée à faciliter la réorganisation de l'entreprise afin de permettre la poursuite de l'activité économique, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif (remboursement des dettes). L'article L.622-1 définit les missions de l'administrateur : il peut être chargé d'une mission d'assistance ou de surveillance. Dans ce second cas, il surveille la gestion, mais ne gère pas. L'article L.622-13, lui, traite de la poursuite des contrats en cours : l'administrateur peut décider de poursuivre ou de résilier les contrats, mais s'il n'a qu'une mission de surveillance, ce pouvoir appartient au débiteur (l'entreprise) lui-même.

undefined, l'administrateur en mission de surveillance n'a pas le pouvoir de résilier le bail. Il ne peut que donner son avis ou son accord. Si le propriétaire propose une résiliation amiable, l'administrateur peut y répondre, mais il n'est pas obligé de le faire. Et même s'il donne son accord, la résiliation doit être formalisée par le débiteur ou par le juge. Dans l'affaire de Roye, l'administrateur avait simplement écrit à M. X qu'il "envisageait" une résiliation amiable, mais il ne l'a pas concrétisée. La Cour estime que cela ne constitue pas une faute, car il n'avait pas l'obligation de le faire.

Ce raisonnement s'inscrit dans une logique de protection des entreprises en difficulté. La sauvegarde est une procédure souple, qui vise à donner une chance à l'entreprise de se redresser. Si l'administrateur devait résilier tous les baux dès qu'un loyer est impayé, cela compromettrait la poursuite de l'activité. Mais cette logique a ses limites : le propriétaire, lui, subit les impayés. La Cour de cassation renvoie donc la balle au propriétaire : c'est à lui de demander la résiliation judiciaire du bail s'il estime que les impayés sont trop importants. Il ne peut pas attendre passivement que l'administrateur agisse.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure, notamment d'un arrêt de 2015 (Cass. com., 10 mars 2015, n° 13-25.140) qui avait déjà jugé que l'administrateur n'était pas responsable des conséquences de l'absence de résiliation d'un bail. Il n'y a donc pas de revirement, mais un rappel utile pour les propriétaires et les praticiens.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial loué à une entreprise en sauvegarde, cette décision a des conséquences pratiques importantes. D'abord, vous devez savoir que l'administrateur judiciaire, sauf s'il a une mission de gestion (ce qui est rare en sauvegarde), n'est pas votre interlocuteur pour obtenir la résiliation du bail. C'est à vous d'agir. Comment ? En saisissant le juge-commissaire d'une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Vous pouvez aussi, si le bail le prévoit, invoquer la clause résolutoire (clause qui prévoit la résiliation automatique en cas de non-paiement) et faire délivrer un commandement de payer (acte d'huissier sommant le locataire de payer sous un certain délai).

Prenons un exemple concret à Abbeville. Vous louez un local de 100 m² à un coiffeur, avec un loyer de 1 200 € par mois. Le locataire est placé en sauvegarde en janvier 2023. Dès février, il ne paie plus. Vous attendez juin, espérant que l'administrateur agisse. Rien. En juillet, vous consultez un avocat et saisissez le juge-commissaire. La résiliation est prononcée en septembre, mais entre-temps, vous avez perdu 8 mois de loyers, soit 9 600 €. Si vous aviez agi dès février, vous auriez limité la perte à 2 ou 3 mois. L'inaction coûte cher.

Si vous êtes locataire (l'entreprise en difficulté), cette décision vous est favorable : l'administrateur ne va pas résilier votre bail précipitamment, ce qui vous laisse une chance de négocier un plan de redressement. Mais attention : le propriétaire peut toujours demander la résiliation. Vous devez donc, de votre côté, payer les loyers courants (ceux d'après l'ouverture de la sauvegarde) ou, à défaut, demander au juge un délai de paiement. Ne comptez pas sur l'administrateur pour vous protéger indéfiniment.

Enfin, si vous êtes un professionnel de l'immobilier (agent, notaire, gestionnaire de copropriété), vous devez informer vos clients propriétaires de ce cadre juridique. Beaucoup croient, à tort, que l'administrateur est un "super-gestionnaire" qui va tout régler. En réalité, en mission de surveillance, il est un simple observateur. La balle est dans le camp du propriétaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Ne pas attendre passivement la décision de l'administrateur. Dès que vous avez connaissance de l'ouverture d'une sauvegarde, surveillez le paiement des loyers. Au premier impayé, agissez : envoyez une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) et, si nécessaire, saisissez le juge-commissaire.
• Vérifier la mission de l'administrateur. Consultez le jugement d'ouverture de la sauvegarde (disponible au greffe du tribunal de commerce). Si l'administrateur a une mission de gestion, il a plus de pouvoirs. Dans ce cas, vous pouvez lui demander de résilier le bail ou de vous indiquer ses intentions.
• Proposer une résiliation amiable par écrit. Si vous voulez éviter un procès, écrivez à l'administrateur (et au débiteur) pour proposer une résiliation amiable du bail. Gardez une trace de votre demande. Si l'administrateur ne répond pas, vous pourrez démontrer que vous avez tenté une solution négociée.
• Consulter un avocat spécialisé dès les premiers signes de difficulté. Un avocat vous aidera à évaluer les risques, à rédiger les actes (commandement, assignation) et à respecter les délais. En droit des entreprises en difficulté, chaque jour compte. Une consultation rapide peut vous éviter des mois de procédure et des pertes financières.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 2015, la Cour de cassation (Cass. com., 10 mars 2015, n° 13-25.140) avait jugé que l'administrateur, en mission de surveillance, n'était pas responsable de l'absence de résiliation d'un bail. Plus récemment, en 2018 (Cass. com., 7 février 2018, n° 16-21.977), la Cour a précisé que l'administrateur n'était pas tenu de vérifier l'existence d'une clause résolutoire dans le bail. La tendance est donc clairement protectrice pour les administrateurs, au détriment des bailleurs.

Mais attention : si l'administrateur a une mission de gestion, sa responsabilité peut être engagée. Dans un arrêt de 2019 (Cass. com., 27 mars 2019, n° 17-28.473), la Cour a retenu la responsabilité d'un administrateur qui avait, en mission de gestion, laissé se poursuivre un bail sans prendre de décision, causant un préjudice au bailleur. La distinction est donc cruciale.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les propriétaires soient de plus en plus vigilants et n'hésitent pas à saisir le juge-commissaire rapidement. Les tribunaux, de leur côté, devront trouver un équilibre entre la protection des entreprises et les droits des créanciers. Cette décision de 2020 est un jalon important, mais elle ne ferme pas la porte à une évolution si les abus se multiplient.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Que faire si mon locataire en sauvegarde ne paie plus son loyer ?
Réponse : Agissez immédiatement. Envoyez une mise en demeure, puis, si le paiement n'intervient pas dans les 8 jours, saisissez le juge-commissaire d'une demande de résiliation du bail. N'attendez pas que l'administrateur bouge.

2. Puis-je résilier le bail moi-même sans passer par le juge ?
Réponse : Oui, si votre bail contient une clause résolutoire. Vous devez alors faire délivrer un commandement de payer par huissier, visant la clause, et laisser un délai de 30 jours (ou le délai prévu au bail). Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la résiliation est acquise de plein droit. Mais attention : en période d'observation de la sauvegarde, le juge-commissaire peut suspendre les effets de la clause résolutoire. Mieux vaut consulter un avocat.

3. Quel est le délai pour agir ?
Réponse : Il n'y a pas de délai légal fixe, mais plus vous attendez, plus votre créance d'impayés augmente. En pratique, agissez dans les 2 mois suivant le premier impayé. Si vous laissez passer 6 mois, le juge pourrait considérer que vous avez tacitement accepté la poursuite du bail.

4. Puis-je réclamer des dommages et intérêts à l'administrateur ?
Réponse : Dans le cadre d'une mission de surveillance, non, comme le confirme cette décision. Mais si l'administrateur a commis une faute personnelle (par exemple, s'il vous a menti sur ses intentions), vous pourriez l'attaquer. C'est rare. En pratique, tournez-vous plutôt vers le débiteur (le locataire) pour réclamer les loyers impayés.

5. Que faire si l'administrateur me propose une résiliation amiable mais ne la concrétise pas ?
Réponse : Relancez-le par écrit, puis, si rien ne se passe, saisissez le juge-commissaire. Ne comptez pas sur une promesse non suivie d'effet.

En résumé, cette décision de la Cour de cassation est un rappel : en matière de sauvegarde, le propriétaire doit être actif. L'administrateur n'est pas un assureur contre les impayés. Si vous êtes dans une situation similaire, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour sécuriser vos droits.

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