Décision de référence : cc • N° 24-14.342 • 2026-06-18 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Le Cannet, dans l'arrière-pays grassois. Pour agrandir votre terrasse, vous avez réalisé un exhaussement de terrain (un remblai) sans demander de permis d'urbanisme. La commune vous assigne en justice pour obtenir la démolition de cet ouvrage et la remise en état des lieux. Jusqu'à présent, les juges ordonnaient souvent la démolition sans autre forme de procès. Mais la Cour de cassation vient de changer la donne.
Dans son arrêt du 18 juin 2026, la plus haute juridiction judiciaire pose un principe clair : avant d'ordonner la démolition ou la remise en état d'un ouvrage sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, le juge doit rechercher, même d'office (c'est-à-dire sans que les parties le demandent), si une mise en conformité de la construction aux règles d'urbanisme est possible. Et si cette mise en conformité est acceptée par le propriétaire, la démolition ne peut pas être prononcée.
Cette décision est une petite révolution pour les propriétaires, qu'ils soient à Grasse, à Nice ou ailleurs. Elle oblige les communes à ne pas demander systématiquement la destruction, mais à envisager d'abord des solutions moins radicales. En clair, on ne démolit plus pour le plaisir de démollir : on cherche d'abord à régulariser.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X est propriétaire d'un terrain à Le Cannet, dans les Alpes-Maritimes. Pour aménager un espace de stationnement et une terrasse, il réalise un exhaussement de sol (un remblai) sans avoir obtenu au préalable un permis d'aménager ou une déclaration préalable. La commune de Le Cannet, constatant l'infraction, l'assigne devant le tribunal judiciaire de Grasse sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme. Ce texte permet à la commune de demander au juge civil d'ordonner la démolition ou la remise en état d'un ouvrage construit sans autorisation.
Le tribunal de Grasse fait droit à la demande : il ordonne la remise en état des lieux, c'est-à-dire la démolition du remblai et la restitution du terrain dans son état antérieur. M. X fait appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme le jugement. Selon elle, dès lors que les conditions de l'article L. 480-14 sont réunies (construction sans autorisation), la démolition s'impose, sans qu'il soit besoin d'examiner si l'ouvrage est conforme ou non aux règles d'urbanisme.
M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que la cour d'appel aurait dû rechercher si une mise en conformité était possible, et si elle était acceptée par lui. La Cour de cassation lui donne raison : elle casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel. Les juges du fond devront désormais vérifier, avant toute démolition, si une régularisation est envisageable.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme dispose que « la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser une construction ou un ouvrage réalisé sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci. Le juge peut ordonner la démolition ou la remise en état des lieux. »
Jusqu'à cet arrêt, une partie de la jurisprudence considérait que le juge disposait d'un pouvoir discrétionnaire : il pouvait ordonner la démolition dès lors que l'infraction était constatée, sans avoir à se demander si l'ouvrage pouvait être rendu conforme. La Cour de cassation met fin à cette interprétation.
Elle affirme clairement : « La démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme. » Autrement dit, la démolition n'est qu'une solution de dernier recours.
Le juge doit donc, au besoin d'office (sans que personne ne le lui demande), examiner si une mise en conformité est possible. Par exemple : peut-on obtenir un permis de construire a posteriori ? Les règles d'urbanisme locales (PLU) permettent-elles de régulariser l'exhaussement ? Si oui, et si le propriétaire accepte de déposer une demande de régularisation et de se conformer aux prescriptions qui en découlent, la démolition ne peut pas être ordonnée.
Attention toutefois : la mise en conformité doit être acceptée par le propriétaire. Si celui-ci refuse, le juge pourra alors ordonner la démolition. Mais tant que le prop
