Decisione di riferimento : cc • N° 92-85.047 • 1993-04-14 • Consulta la decisione →
Immaginatevi ad Antibes, in quel quartiere residenziale dove avete appena acquistato un appartamento in VEFA (vendita nello stato futuro di completamento). Avete versato acconti successivi, fiduciosi che il vostro promotore utilizzerà questo denaro solo per costruire la vostra futura abitazione. Ma cosa succede se questi fondi vengono distratti verso altre società del gruppo?
Questa domanda, molti acquirenti se la pongono, specialmente sulla Costa Azzurra dove i progetti immobiliari fioriscono. Tra le residenze nuove a Mandelieu e i programmi ad Antibes, come essere sicuri che il vostro denaro sia al sicuro?
La Corte di Cassazione ha risposto chiaramente in una decisione del 1993 che rimane attuale: l'articolo L. 261-18 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione protegge l'integralità dei fondi versati, senza distinzione. Ma cosa cambia esattamente per voi?
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Il Sig. Dubois, pensionato residente ad Antibes, aveva investito i suoi risparmi in un appartamento in VEFA sulle alture della città. Come molti acquirenti, versava acconti successivi al promotore, fiducioso che questo denaro sarebbe servito esclusivamente alla costruzione della sua futura abitazione.
Il promotore, una società civile di costruzione, gestiva diversi progetti simultaneamente: un programma ad Antibes, un altro a Mandelieu, e vari investimenti immobiliari. Con il passare dei mesi, il Sig. Dubois si preoccupò per l'avanzamento dei lavori. I tempi si allungavano, le spiegazioni diventavano vaghe.
Ciò che scoprì lo sconvolse: una parte dei fondi versati dagli acquirenti era stata trasferita ad altre società del gruppo, per finanziare altri progetti o operazioni finanziarie. Il denaro destinato alla costruzione del suo appartamento era stato « mescolato » con altri flussi finanziari.
Il Sig. Dubois sporse denuncia per distrazione di fondi. Il promotore si difese sostenendo che distingueva nella sua contabilità la quota spettante al direttore dei lavori (l'impresa che esegue i lavori) e quella spettante al venditore (lui stesso). Secondo lui, solo la distrazione della quota del direttore dei lavori sarebbe stata punibile.
La causa arrivò fino alla Corte di Cassazione, che doveva decidere questa questione cruciale: la protezione dei fondi degli acquirenti si applica all'integralità delle somme versate, o solo a una parte?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
I magistrati della Corte di Cassazione hanno esaminato attentamente l'articolo L. 261-18 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione. Questo testo reprime le distrazioni di fondi versati dagli acquirenti di immobili da costruire. Ma come interpretarlo?
Il promotore sosteneva una lettura restrittiva: secondo lui, la protezione riguarderebbe solo la parte dei fondi destinata al direttore dei lavori (cioè all'impresa che esegue fisicamente i lavori). La quota spettante al venditore (il promotore stesso) potrebbe, secondo questa teoria, essere utilizzata più liberamente.
La Corte ha respinto questa interpretazione. In chiaro, ha ritenuto che l'articolo L. 261-18 « non fa alcuna distinzione tra la quota spettante al direttore dei lavori e quella spettante al venditore ». In altre parole, l'integralità dei fondi versati dall'acquirente beneficia della stessa protezione.
Il ragionamento dei giudici si basa sulla finalità della VEFA: quando acquistate un immobile da costruire, i fondi che versate « non possono avere altra finalità che la costruzione e la vendita dell'immobile ». Poco importa come il promotore ripartisce internamente questi fondi tra diverse entità o voci contabili.
Ciò che pochi sanno è che questa decisione conferma una protezione assoluta. Si inserisce in una giurisprudenza costante volta a proteggere gli acquirenti, spesso privati che investono somme importanti nella loro futura abitazione.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui promotori tentavano di giustificare trasferimenti di fondi tra società sorelle. Questa decisione li stronca sul nascere: dal momento che il denaro proviene da acquirenti in VEFA, deve rimanere destinato al progetto interessato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete acquirenti di un bene in VEFA, questa decisione vi protegge integralmente. Immaginate di aver versato 100.000€ di acconti per un appartamento a Mandelieu. Poco importa che il promotore ritenga che 70.000€ corrispondano ai lavori (direttore dei lavori) e 30.000€ al suo margine (venditore): i 100.000€ devono essere utilizzati esclusivamente per il vostro progetto.
Concretamente, ciò significa che il promotore non può:
1. Trasferire una parte dei fondi verso un'altra società del gruppo per finanziare un altro progetto
2. Utilizzare questo denaro per operazioni finanziarie speculative
3. « Prestare » temporaneamente questi fondi a un'entità associata
Se siete proprietario locatore che investe nel nuovo, questa protezione riguarda anche voi. I fondi che versate per il vostro investimento locativo beneficiano della stessa sicurezza.
Per i professionisti dell'immobiliare, questa decisione impone un rigore contabile
