Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-12.540 • 2014-03-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Mérignac, haben Ihr Haus an einen Mieter vermietet, der ohne Genehmigung Bauarbeiten durchgeführt hat. Trotz eines gerichtlichen Urteils, das den Abriss anordnet, bewegt sich nichts. Wer kann die Räumung erzwingen? Bis zu dieser Entscheidung von 2014 dachten viele, dass nur der Zivilrichter die Räumung anordnen könne. Aber der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Auch der Präfekt kann handeln. Aber was ändert das genau?
Diese Frage habe ich konkret in einem Fall in Libourne gesehen, wo ein Eigentümer nach zweijährigem Verfahren nicht in der Lage war, ein Abrissurteil zu vollstrecken. Der Mieter weigerte sich zu gehen. Der Präfekt griff ein, und die Räumung wurde angeordnet. Dieses Urteil ist eine weitere Waffe für die Behörden, aber auch eine Quelle der Sorge für gutgläubige Bewohner.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, verstehen, was sie für Sie bedeutet, und Ihnen praktische Ratschläge geben, um zu vermeiden, in diese Situation zu geraten.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Mérignac, hatte sein Grundstück einem Bauunternehmer anvertraut, der ein Haus ohne Einhaltung der Baugenehmigung errichtete. Das Gericht ordnete den Abriss an. Aber der Bauunternehmer und vor allem die Bewohner (Herr Y und Frau Z) kamen dem nicht nach. Der Präfekt der Gironde, nachdem er die Bewohner aufgefordert hatte, die Räumlichkeiten zu verlassen, beantragte beim Eilrichter auf der Grundlage von Artikel L. 480-9 des Stadtplanungsgesetzes deren Räumung. Dieser Artikel erlaubt es dem Präfekten, die Abriss-, Sanierungs- oder Wiederherstellungsarbeiten auf Kosten des Begünstigten der unrechtmäßigen Arbeiten von Amts wegen durchführen zu lassen. Dafür müssen die Räumlichkeiten jedoch zunächst frei sein.
Die Bewohner legten Widerspruch ein: Ihrer Ansicht nach konnte nur das Tribunal de grande instance (der Zivilrichter) die Räumung anordnen. Das Berufungsgericht Bordeaux gab ihnen Unrecht, und der Kassationsgerichtshof bestätigte dies. Der Fall gelangte daher bis zur Kassation, wo die Richter die Zuständigkeit des Präfekten bestätigten.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf Artikel L. 480-9 des Stadtplanungsgesetzes (der es dem Präfekten erlaubt, die vom Gericht angeordneten Arbeiten von Amts wegen durchführen zu lassen) und auf Artikel R. 480-4 desselben Gesetzes (der den Präfekten als zuständige Behörde benennt). Kurz gesagt: Wenn ein Urteil einen Abriss anordnet und der Eigentümer oder der Begünstigte der Arbeiten ihn nicht vollstreckt, kann der Präfekt eingreifen. Dazu muss er jedoch Zugang zum Grundstück und zu den Gebäuden haben. Wenn sich Bewohner weigern zu gehen, kann der Präfekt ihre Räumung beim Eilrichter auf der Grundlage von Artikel L. 480-9 beantragen. Mit anderen Worten: Die Räumung ist ein notwendiger Schritt vor den Zwangsarbeiten. Das Gericht entschied, dass diese Zuständigkeit logisch aus der Aufgabe des Präfekten folgt: Man kann nicht abreißen, wenn dort noch Menschen wohnen.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung schafft kein neues Recht, sondern bestätigt eine bereits bestehende Praxis. Sie beendet jedoch eine Kontroverse: Einige Gerichte waren der Ansicht, dass die Räumung ausschließlich in die Zuständigkeit des Zivilrichters falle, da es sich um eine Frage des Eigentumsrechts handele. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Der Präfekt kann im Rahmen seiner polizeilichen Befugnisse handeln. Achtung jedoch: Dies betrifft nur Räumungen, die zur Vollstreckung eines gerichtlichen Urteils im Bereich des Städtebaus erforderlich sind. Es ist kein Freibrief, um irgendjemanden zu räumen.
Was sich für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Ihr Mieter ohne Genehmigung Bauarbeiten durchgeführt hat und Sie ein Abrissurteil erwirken, der Mieter sich jedoch weigert zu gehen, können Sie nun auf den Präfekten zählen, der die Räumung im Eilverfahren beantragt. Beispiel aus der Praxis: In Libourne sparte ein Eigentümer 6 Monate Verfahrensdauer und etwa 3.000 € Anwaltskosten, indem er den Verwaltungsweg statt den Zivilweg wählte.
Für den Mieter/Bewohner: Vorsicht! Wenn Sie eine Wohnung bewohnen, die ohne Baugenehmigung errichtet wurde, oder wenn Sie selbst illegale Arbeiten durchgeführt haben, riskieren Sie eine schnelle Räumung, ohne dass der Mietrichter eingeschaltet wird. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie sofort einen Anwalt konsultieren, um zu prüfen, ob das ursprüngliche Gerichtsurteil rechtmäßig ist und ob Rechtsmittel möglich sind.
Für den Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie stets die Übereinstimmung der Bauten mit der Baugenehmigung. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen der Käufer mit einem
