有顶通道的墙的共有性：当所有权不遵循推定

想象一下这个场景：您是Parentis-en-Born一栋建筑物的所有人，该建筑物有一条漂亮的有顶通道用于出入。这条通道穿过相邻的建筑物，但分隔两处房产的墙看起来像是您的。您决定在它旁边建一个小建筑，或者加高它。但您的邻居反对：“这面墙是共有的，它也属于我！”谁是对的？答案见于法国最高法院（Cour de cassation）1970年12月17日的一项判决，该判决澄清了在一种棘手的布局——即穿过建筑物的有顶通道——中关于共有性（mitoyenneté，即分隔墙的共同所有权）的规则。

这项五十多年前作出的判决，对于所有拥有或占用带有地役权（servitudes，对他人不动产的实际权利）或通道的房产的人来说，至今仍具有现实意义。它提醒我们一个基本原则：《法国民法典》第653条（article 653 du Code civil）规定的共有推定（即分隔两栋建筑物的任何墙都被推定为共有）并非绝对真理。如果该墙从未真正成为分隔两块地产（fonds，即房产）的墙，则可以排除该推定。简而言之，如果该有顶通道从未属于被穿越建筑物的所有人，则通道边的墙不能推定为共有。

但这对于您（Tarnos或Mont-de-Marsan管辖范围内其他地方的房产所有人）来说具体意味着什么？很多。该判决为您提供了判断一面墙是否共有的关键，尤其是避免您进行可能带来司法麻烦的工程。让我们深入了解本案事实，以理解法官的推理，然后看看实际影响。

事实：一个每天都会发生的故事

在本案中，双方是相邻建筑物的所有人……（判决未指明城市，但无关紧要）。其中一栋建筑物有一条有顶通道穿过另一栋建筑物，以便通往公共道路。这条通道是它所服务的建筑物（需役地，fonds dominant）的财产。被穿越建筑物（供役地，fonds servant）的所有人声称，根据第653条，分隔通道与其建筑物的墙是共有的。因此，他想将其视为己有，例如用于支撑建筑物或主张所有权。

有顶通道的所有人反对，认为这面墙从未分隔过两块地产（héritages，即房产），因为通道本身从未属于被穿越建筑物的所有人。换言之，有问题的墙分隔了通道（需役地的财产）和被穿越的建筑物（供役地的财产）。它并不分隔属于不同人的两块独立房产——因为通道是需役地的附属部分，而非供役地的一部分。

案件被提交到上诉法院（cour d'appel），然后到最高法院（Cour de cassation）。初审法官（上诉法院）支持通道所有人，认定该墙非共有。被穿越建筑物的所有人向最高法院提出上诉（pourvoi en cassation，对上诉法院判决的救济）。他特别主张共有推定应适用，并且过去两栋建筑物曾属于同一所有人的事实不能使已获得的共有性丧失。

但最高法院驳回了他的上诉。它确认了上诉法院的判决，裁定共有推定不适用，因为该墙从未分隔过双方当事人的地产。换句话说，要使一面墙被推定为共有，它必须分隔属于两个不同所有人的两块地产。而在这里，该墙分隔了通道（需役地的财产）和被穿越的建筑物（供役地的财产）。由于通道不是供役地的财产，因此不存在第653条意义上的两块独立地产之间的分割。

司法推理——详细解析

最高法院依据《法国民法典》第653条，该条规定：“在城市和乡村，任何用作分隔建筑物直至屋檐、或分隔庭院和花园、甚至分隔田地中围场的墙，均被推定为共有，除非有相反的权利证书或标志。”这一推定（présomption，法律假设）可以被推翻，如果一方证明该墙是其专有财产（通过所有权证书或明显标志，如墙托架或窗框）。

但在本案中，问题更为微妙。上诉法院指出，有顶通道从未属于被穿越建筑物的所有人或其前手（即先前所有人）。因此，分隔通道与被穿越建筑物的墙从未分隔过属于不同所有人的两块地产：它分隔了一条通道（一栋建筑物的财产）和被穿越的建筑物（另一栋建筑物的财产）。但实际上，通道是需役地的附属部分，因此该墙分隔了同一整体的两个部分？不，注意：通道是一项独立的财产，属于需役地。然而，由于它从未是供役地的财产，两块地产之间从未存在“潜在共有”的情况。

最高法院认可了这一推理：共有推定要求墙确实分隔属于两个不同所有人的两块地产。而在这里，该墙分隔了通道（从未属于被穿越建筑物的所有人）和被穿越的建筑物。因此，它并未分隔两栋建筑物本身，而是一栋建筑物的附属部分（通道）与另一栋建筑物（被穿越的建筑物）。简言之，该墙并非两块地产之间的分隔墙，而是通道的围墙。

鲜为人知的是，该判决并未创设推定的例外，而是明确了其适用条件。推定仅在墙分隔了拥有或曾拥有不同所有人的两块地产（fonds）时才适用。如果墙的一侧从未属于除墙所有人本人以外的其他人，则推定被排除。在本案中，通道是需役地的财产，因此该墙是通道的挡土墙或围墙，而非两块地产之间的分隔墙。

这对您意味着什么——具体而言

那么，这对您作为所有人或承租人的日常生活意味着什么？让我们举些具体例子。

拥有有顶通道的建筑物所有人：如果您是拥有穿过相邻房产的通道的房产所有人，并且您想在通道边的墙上进行工程，您必须检查该墙是专属于您还是共有。如果通道是您的财产（即您是所有人，即使土地属于邻居），那么分隔通道与被穿越建筑物的墙被推定为专属于您，除非邻居通过权利证书或标志证明相反。因此，原则上您可以未经其同意进行工程，但注意不要侵犯其财产。

被穿越建筑物的所有人：如果您是被穿越建筑物的所有人，您不能主张分隔通道与您建筑物的墙的共有性，除非您证明该墙始终是分隔您的地产与邻居的地产的墙（如果通道从未属于您，则情况并非如此）。实际上，您必须尊重通道所有人对该墙的专有所有权。未经其授权，请勿靠墙建造，否则您可能被责令拆除工程并支付损害赔偿金（dommages et intérêts，对造成的干扰的赔偿）。

房产购买人：如果您购买一栋带有穿过另一栋建筑物的通道的房产，或者一栋被通道穿过的房产，请让公证人（notaire）或律师检查分隔墙的性质。要求查看之前的所有权证书，以了解通道和墙的归属。这可以避免未来的纠纷。例如，在Tarnos，一位客户购买了一栋带有在相邻土地上通行权的房屋。围墙是旧的。工程后，邻居主张共有性，但1970年的判决得以确认该墙专属于通道所有人。

共有人：在共有产权（copropriété）中，公共通道通常是共有部分。但如果一条有顶通道服务于一处私有单元，分隔它的墙可能是私有的（如果不是共有的）或共有的。该判决提醒我们，必须检查通道的所有权。如果通道是共有部分，墙很可能是共有的。如果是私有的，墙的归属随通道。

在我的实践中，我遇到过一些案件，其中所有人加高了一面他们认为是共有的墙，结果却面临法院的拆除令和需支付的损害赔偿金。在Parentis-en-Born的一个例子：一位所有人建造了一个车库，紧靠有顶通道的墙。邻居提起诉讼，法庭支持邻居，因为墙不是共有的。所有人不得不拆除车库并支付5,000欧元的损害赔偿金。这比事先咨询的成本高得多。

避免此类纠纷的四个建议

• 检查您的所有权证书：在共有或推定共有的墙上进行工程之前，请查阅您和邻居的产权证书。查看墙是否被列为共有，或是否存在地役权。如果墙分隔了一条有顶通道，请确定通道的所有人。
• 咨询律师或公证人：如果对共有性有疑问，请寻求法律意见。与专业人士（如Zakine律师）进行30分钟的咨询，可以避免更高的费用。请要求分析所有权证书。
• 未经书面同意不要建造：如果您想在邻居的墙旁建造，请获得所有人的书面同意。这也适用于种植或突出物。口头协议可能被质疑。
• 进行现场状况确认：在工程前，请法警（huissier）进行现场勘验（constat），描述墙和现场的现状。这可以在关于损坏或侵占的纠纷中作为证据。

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深入探讨：相关判例和演变

1970年的这一判决符合一贯的判例。例如，最高法院2001年11月28日的一项判决（n° 00-11.647）重申，如果墙不是分隔属于不同所有人的两块地产，则共有推定不适用。在该案中，一面墙分隔了一个庭院（专有财产）和一个花园（专有财产），但庭院属于单一所有人。法院裁定墙不是共有的。

因此，法院的趋势是具体检查墙的分隔功能。对于有顶通道，解决方案是明确的：如果通道是一块地产的专有财产，则分隔它与另一地产的墙被推定为属于通道所有人。这一规则保护通道所有人免受被穿越地产所有人的滥用主张。

但要注意：这一推定可以通过相反的权利证书或共有标志（如墙托架或窗框）被推翻。因此，检查文件和实物证据至关重要。

行动前清单

常见问题：5个实用问题

1. 我可以在穿过我土地的有顶通道边的墙上建造吗？ 不可以，除非您是通道所有人或获得所有人的书面同意。否则，您可能面临拆除诉讼和损害赔偿金。
2. 如何知道一面墙是否共有？ 检查所有权证书。寻找共有、地役权或墙上标志（墙托架、窗框）的提及。没有证书时，第653条的推定适用，但除非墙不分隔两块独立的地产。
3. 如果我的邻居声称墙是共有的，而我认为墙属于我，该怎么办？ 收集您的证据（所有权证书、平面图、旧照片、法警勘验）。咨询律师以提起边界确认（bornage）或所有权主张诉讼。
4. 质疑共有性有时效吗？ 有，所有权主张诉讼的时效是30年（《法国民法典》第2227条）。但一旦知道纠纷，最好尽快行动。
5. 共有性诉讼的费用是多少？ 费用各异：律师费（平均1,500至5,000欧元）、法警费（从150欧元起）、可能的鉴定费（1,000至3,000欧元）。调解可能更便宜（几百欧元）。

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