Decisione di riferimento: cc • N° 12-18.844 • 2013-11-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un terreno a Tarbes, fiduciosi nei piani forniti dal vostro architetto. Firmate un contratto con un imprenditore per costruire la vostra villa con piscina. Ma qualche mese dopo la consegna, un vicino vi segnala che la vostra costruzione supera l'altezza autorizzata dal permesso di costruire. Chi è responsabile? L'architetto? L'imprenditore? Voi stessi?
È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha deciso con una sentenza del 6 novembre 2013 (n° 12-18.844). E la risposta è chiara: in assenza di un direttore dei lavori e di piani di impianto precisi, l'imprenditore ha l'obbligo di verificare la conformità della costruzione al permesso di costruire e alla normativa urbanistica. In particolare, non può trincerarsi dietro i piani che gli sono stati forniti senza controllarli.
Questa decisione, emessa dalla terza sezione civile, è un monito per tutti i professionisti dell'edilizia. Ma interessa anche i proprietari, locatori e acquirenti: fissa le responsabilità di ciascuno in caso di non conformità. Allora, cosa bisogna ricordare? E come evitare di trovarsi in una situazione simile?
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario a Tarbes, desiderava far costruire una villa con piscina. Ha affidato la realizzazione dei piani del permesso di costruire allo studio di architettura Firon. Questi piani sono stati depositati e il permesso di costruire è stato rilasciato il 21 novembre 2005. Ma attenzione: i piani del permesso di costruire non sono piani esecutivi dettagliati. Sono documenti puramente indicativi destinati all'amministrazione, che fissano le linee generali (impianto, altezza, superficie, ecc.).
Il signor X ha poi firmato un contratto con un imprenditore per eseguire i lavori. Non è stato designato alcun direttore dei lavori per coordinare il cantiere. L'imprenditore ha quindi lavorato direttamente sotto la direzione del proprietario. Ma ecco: durante la costruzione, l'imprenditore non si è basato su piani di impianto precisi (quelli che indicano esattamente dove posizionare muri e tubature). Ha semplicemente seguito i piani del permesso di costruire, adattandoli al terreno.
Risultato: la costruzione non era conforme al permesso di costruire! Il vicino ha citato in giudizio il signor X e l'imprenditore per ottenere la demolizione delle opere non conformi. Il proprietario ha quindi chiamato in garanzia l'imprenditore, ritenendo che spettasse a lui verificare la conformità.
La corte d'appello di Pau ha dato ragione al proprietario, condannando l'imprenditore a risarcirlo. L'imprenditore ha proposto ricorso in cassazione, ma la Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha confermato che l'imprenditore, in assenza di un direttore dei lavori e di piani di impianto, aveva l'obbligo di verificare la conformità della costruzione al permesso di costruire. Non poteva limitarsi a seguire i piani del permesso senza controllarli.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna prima conoscere il fondamento giuridico utilizzato. La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». Pertanto, se l'imprenditore commette una colpa, deve risarcire il proprietario per il pregiudizio subito.
Ma qual è la colpa dell'imprenditore? La Corte ritiene che, anche senza un direttore dei lavori, l'imprenditore è un professionista dell'edilizia. In quanto tale, ha un dovere di consiglio e di vigilanza. Deve assicurarsi che i lavori che esegue rispettino il permesso di costruire e le norme urbanistiche. Se non dispone di piani di impianto dettagliati, deve chiedere al proprietario di fornirli o, in mancanza, redigerli lui stesso.
Attenzione però: la Corte non dice che l'imprenditore è sempre responsabile di tutto. Precisamente, questo obbligo sorge «in assenza di un direttore dei lavori e di piani di impianto». Se è presente un direttore dei lavori (architetto, studio tecnico), è lui ad assumere la responsabilità principale della conformità. Ma se il proprietario si rivolge direttamente a un imprenditore senza passare per un direttore dei lavori, quest'ultimo si assume una parte di responsabilità maggiore.
Inoltre, questa decisione non è isolata. Si inserisce in una giurisprudenza costante della Corte di cassazione che rafforza la responsabilità dei costruttori. I giudici ritengono che il professionista non possa trincerarsi dietro l'ignoranza delle norme urbanistiche: deve conoscerle, o almeno verificarle.
Nel caso di specie, l'imprenditore ha commesso una colpa non verificando la conformità del suo impianto al permesso. È stato quindi condannato a risarcire il proprietario per le spese di demolizione e ricostruzione, nonché per il pregiudizio di godimento.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche
