Decisione di riferimento : cc • N° 10-24.163 • 2011-11-23 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Saint-Vincent-de-Tyrosse, un commerciante che gestisce un negozio di abbigliamento da cinque anni riceve un preavviso di sfratto dal suo proprietario. Scopre allora che il suo contratto, qualificato come « contratto professionale », non gli offre alcuna protezione. Può ancora chiedere al giudice di riqualificarlo in locazione commerciale? La risposta della Corte di Cassazione è senza appello: se ha lasciato passare due anni dalla conclusione del contratto, la sua domanda è prescritta.
Questa domanda, quanti proprietari e conduttori se la pongono ogni giorno nelle Landes o altrove? Un contratto verbale, un contratto di abitazione con attività professionale, un contratto precario… Le situazioni in cui la qualificazione del contratto è ambigua sono numerose. E il tempo gioca contro il conduttore.
La decisione del 23 novembre 2011 (n° 10-24.163) chiarisce inequivocabilmente: l'azione di riqualificazione di un contratto in locazione commerciale è soggetta alla prescrizione biennale (termine di due anni) di cui all'articolo L. 145-60 del Codice del commercio. In altre parole, il conduttore deve agire entro due anni dalla conclusione del contratto o dalla presa di possesso dei locali. Trascorso tale termine, è decaduto (inammissibile ad agire).
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Saint-Vincent-de-Tyrosse, concede in locazione al Sig. Y un locale per esercitare un'attività di parrucchiere. Il contratto è qualificato come « contratto professionale » della durata di sei anni, senza menzione dello statuto delle locazioni commerciali (legge del 30 giugno 1926). Il Sig. Y gestisce pacificamente il suo salone per diversi anni. Ma sorge una controversia: il proprietario rifiuta di rinnovare il contratto alla scadenza. Il Sig. Y, ritenendo che la sua attività sia commerciale, cita in giudizio il locatore davanti al Tribunal de grande instance (TGI) di Dax per far riconoscere l'esistenza di una locazione commerciale e beneficiare del diritto al rinnovo.
Il locatore oppone la prescrizione biennale: il contratto è stato firmato da più di due anni, e qualsiasi azione fondata sullo statuto delle locazioni commerciali è prescritta. Il TGI di Dax dà ragione al conduttore, ritenendo che la domanda di riqualificazione non sia soggetta a tale prescrizione. La corte d'appello di Pau conferma. Il proprietario ricorre in cassazione.
Colpo di scena: la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che l'articolo L. 145-60 del Codice del commercio dispone che « tutte le azioni esercitate in virtù del presente capitolo si prescrivono in due anni ». Ora, la domanda di riqualificazione tende ad ottenere il beneficio dello statuto delle locazioni commerciali: è quindi soggetta a tale prescrizione. Poco importa che il contratto sia verbale o scritto, che il conduttore abbia ignorato i suoi diritti: il termine decorre dalla conclusione del contratto o dalla presa di possesso.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-60 del Codice del commercio, che stabilisce una prescrizione biennale (termine di due anni) per tutte le azioni relative allo statuto delle locazioni commerciali. Questo testo è chiaro: « tutte le azioni esercitate in virtù del presente capitolo si prescrivono in due anni ». La domanda di riqualificazione mira a far riconoscere l'esistenza di una locazione commerciale e a beneficiare dei diritti ad essa connessi (diritto al rinnovo, diritto di cessione, ecc.). Rientra quindi nel campo di applicazione di questo articolo.
In chiaro, il conduttore non può aspettare anni per chiedere la riqualificazione. Il termine di due anni decorre dalla conclusione del contratto o, in mancanza, dalla presa di possesso dei locali. Poco importa che il contratto sia verbale o che le parti abbiano qualificato il contratto come « contratto professionale » o « contratto precario ». Dal momento in cui il conduttore esercita un'attività commerciale (acquisto per rivendita, prestazione di servizi commerciale, ecc.), lo statuto delle locazioni commerciali può applicarsi, ma a condizione di agire entro due anni.
Quello che pochi sanno è che questa prescrizione si applica anche ai contratti verbali (senza contratto scritto). Molti commercianti iniziano senza contratto scritto, pensando di poter sempre far valere i propri diritti in seguito. La Corte di Cassazione ricorda che no: il termine decorre dall'ingresso nei locali.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che la prescrizione non potesse decorrere fino a quando il conduttore non fosse venuto a conoscenza dell'assenza di statuto. L'alta giurisdizione respinge questa analisi: il termine è oggettivo, inizia a decorrere indipendentemente dalla conoscenza che il conduttore ha dei suoi diritti. In altre parole, l'ignoranza della legge non scusa il ritardo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il conduttore commerciale: se gestite un locale senza contratto scritto o con un contratto qualificato come « professionale » o « precario », e svolgete un'attività commerciale, dovete agire per la riqualificazione entro due anni dalla conclusione del contratto o dal vostro ingresso nei locali. Trascorso tale termine, perdete ogni diritto al rinnovo, ogni indennità di esproprio, e potete essere sfrattati senza indennità. Esempio concreto: a Mimizan, un artigiano parrucchiere affitta un
