Decisione di riferimento : cc • N° 75-15.295 • 1978-02-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: gestite una clinica chirurgica a Trappes. Nel 1968 firmate un atto aggiuntivo che fissa il canone all'8% del costo di costruzione. Anni dopo, un consulente vi dice che questa clausola è illegale rispetto al decreto del 1953 sulle locazioni commerciali. Volete farla annullare e recuperare le somme pagate in eccesso. Troppo tardi? È la questione che la Corte di cassazione ha deciso nel 1978.
Quanti proprietari e conduttori ignorano che i loro diritti si estinguono in due anni? La prescrizione biennale (termine di due anni per agire) prevista dall'articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953 è una mannaia. Questa decisione, resa con il numero 75-15.295, riguarda una locazione commerciale di clinica. Ma il suo principio si applica a tutte le locazioni commerciali. Allora, cosa fare se scoprite una clausola abusiva?
Questa sentenza della Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) stabilisce una regola inappellabile: l'azione di annullamento di una clausola e la ripetizione dell'indebito (restituzione di quanto pagato senza causa) sono soggette alla prescrizione di due anni. Non tardate, o perderete ogni ricorso.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel 1968, un medico proprietario di una clinica chirurgica a Plaisir firma un atto aggiuntivo al suo contratto di locazione commerciale. Il canone annuo è fissato all'8% del costo di costruzione, con revisione a partire dal 1° aprile. Per diversi anni, i canoni vengono pagati senza contestazioni. Ma nel 1973, il conduttore consulta un avvocato che gli spiega che questa clausola sul canone è illegale: non rispetta gli articoli 27 e 35 del decreto del 30 settembre 1953, che disciplinano la determinazione del canone delle locazioni commerciali.
Il conduttore cita quindi il locatore davanti al tribunal de grande instance (oggi tribunal judiciaire) per far annullare l'atto aggiuntivo e ottenere la restituzione dei canoni indebitamente percepiti. Il locatore, dal canto suo, eccepisce la prescrizione biennale dell'articolo 33 del decreto: «Tutte le azioni a cui questo decreto può dar luogo sono prescritte in due anni.» Il conduttore replica che l'illegalità della clausola è un'eccezione perpetua, che non si prescrive.
Il tribunale e poi la corte d'appello danno ragione al conduttore. Ma il locatore ricorre in cassazione. La causa arriva davanti alla Corte di cassazione, sezione commerciale, il 1° febbraio 1978.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa (annulla) la sentenza della corte d'appello. Il suo ragionamento è chiaro: l'articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953 dispone che «tutte le azioni a cui questo decreto può dar luogo sono prescritte in due anni». Ora, l'azione di nullità di una clausola del contratto di locazione e l'azione di ripetizione dell'indebito fondata sull'illegalità di tale clausola sono azioni che il decreto può dar luogo. Poco importa che la clausola sia illegale: il termine di due anni decorre dalla firma dell'atto aggiuntivo o, al più tardi, da ogni scadenza del canone.
I giudici respingono l'argomento del conduttore secondo cui l'illegalità sarebbe un'eccezione perpetua. In diritto, un'eccezione perpetua (come la nullità assoluta per causa illecita) può talvolta essere invocata senza limiti di tempo. Ma qui, la prescrizione biennale è speciale e prevale sul diritto comune. La Corte precisa che l'azione di nullità e l'azione di ripetizione sono distinte ma soggette alla stessa prescrizione.
Questa decisione conferma una giurisprudenza anteriore (in particolare una sentenza del 29 maggio 1973) che applica rigorosamente la prescrizione biennale. Non si tratta quindi di un revirement, ma di una conferma. Il messaggio è chiaro: il legislatore ha voluto garantire la sicurezza dei rapporti contrattuali nelle locazioni commerciali, e le parti non possono attendere indefinitamente per contestare.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Trappes, questa decisione è una protezione: se avete firmato un atto aggiuntivo sul canone, il conduttore non potrà rimetterlo in discussione anni dopo. Ma attenzione: se siete il conduttore, dovete agire rapidamente. Concretamente, il termine di due anni decorre dalla firma della clausola contestata, o da ogni pagamento del canone se contestate un canone applicato. Un esempio: se scoprite nel 2024 che una clausola sul canone del 2022 è illegale, siete già fuori termine. Impossibile agire.
Per un professionista immobiliare a Plaisir, ciò significa che bisogna consigliare al conduttore di verificare il contratto di locazione al momento della firma o ad ogni rinnovo. Se un canone sembra eccessivo, bisogna contestarlo entro due anni. Trascorso tale termine, anche se la clausola è contraria al decreto del 1953, il conduttore non potrà ottenere nulla.
Un caso concreto: un cliente conduttore di un locale commerciale a Trappes ha pagato per 10 anni un canone indicizzato al fatturato, cosa vietata dallo statuto delle locazioni commerciali. Non ha agito entro due anni dalla firma. Risultato: ha perso la possibilità di recuperare le somme. Una perdita di diverse decine di migliaia di euro.
Se siete proprietari, questa decisione vi tutela, ma non dimenticate che anche voi siete soggetti alla prescrizione biennale per altre
