Decisione di riferimento: cc • N° 23-14.398 • 2025-09-11
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Orthez, nei Pirenei Atlantici. Da anni speravate di costruirvi la casa dei vostri sogni. Ma un giorno scoprite che il vostro lotto è incluso in un perimetro di protezione ravvicinata delle acque destinate al consumo umano. Risultato: non è più possibile costruire, o solo a condizioni molto restrittive. Cosa fare? Potete chiedere un'indennità? E soprattutto, fino a quando?
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno, in particolare nella circoscrizione di Pau, dove i captaggi d'acqua sono numerosi. La decisione del Consiglio costituzionale dell'11 settembre 2025 (n° 23-14.398) fornisce una risposta cruciale: il punto di partenza del termine per richiedere indennità non è automatico, dipende dalla data in cui avete avuto conoscenza delle restrizioni. In altre parole, se non siete mai stati informati, il termine non decorre.
In chiaro, questa decisione protegge i proprietari che scoprono tardivamente le servitù che gravano sul loro terreno. Ma impone anche una maggiore vigilanza: non appena ricevete un certificato urbanistico che menziona queste restrizioni, il contatore parte. Analisi completa di questa decisione che cambia le carte in tavola.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. Martin (nome di fantasia) è proprietario a Orthez di un terreno edificabile secondo il piano urbanistico locale (PLU) del comune. Nel 2010, richiede un certificato urbanistico (CU) per verificare le possibilità di costruzione. Il certificato menziona che il suo lotto è gravato da una servitù di pubblica utilità (SUP) legata a un perimetro di protezione ravvicinata di un captaggio di acqua potabile, istituito con decreto prefettizio nel 2005. Ma il CU precisa che le restrizioni sono quelle del PLU, senza indicare chiaramente che la servitù rende il terreno inedificabile.
Nel 2015, il Sig. Martin presenta una domanda di permesso di costruire. Rifiuto. Motivo: la servitù di protezione delle acque vieta qualsiasi nuova costruzione nel perimetro. Scopre allora l'entità delle restrizioni. Nel 2016, adisce il tribunale amministrativo per chiedere indennità fondate sulla rottura dell'uguaglianza davanti ai pubblici carichi (principio secondo cui un proprietario che subisce una servitù di pubblica utilità deve essere indennizzato se ne deriva un pregiudizio grave e speciale).
L'amministrazione oppone la expropriation-indemnisation-terrain" class="internal-link" title="Articolo sulle servitù urbanistiche e l'indennizzo">prescrizione quadriennale (termine di 4 anni per richiedere un'indennità allo Stato): secondo essa, il termine è iniziato nel 2010, data del certificato urbanistico. Il Sig. Martin sostiene che il certificato non era chiaro e che ha avuto conoscenza delle restrizioni solo nel 2015. Il tribunale amministrativo di Pau gli dà ragione in primo grado, ma la corte amministrativa d'appello di Bordeaux riforma: per essa, il certificato urbanistico del 2010 è sufficiente a far decorrere il termine. Il Sig. Martin ricorre in cassazione davanti al Consiglio di Stato, che rinvia al Consiglio costituzionale una questione prioritaria di costituzionalità (QPC) sull'articolo L. 1321-2 del codice della sanità pubblica. Il Consiglio costituzionale decide: il punto di partenza della prescrizione è il primo giorno dell'anno successivo a quello in cui il proprietario ha avuto conoscenza effettiva delle restrizioni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale era investito di una questione di diritto: in quale momento inizia il termine di prescrizione quadriennale (termine di 4 anni per chiedere un'indennità all'amministrazione) per i proprietari di terreni situati in un perimetro di protezione ravvicinata delle acque potabili?
Il fondamento legale è l'articolo L. 1321-2 del codice della sanità pubblica (ex L. 20), che prevede che servitù di pubblica utilità possono essere istituite intorno ai captaggi d'acqua. Ma attenzione: la legge non dice che queste servitù rendono automaticamente i terreni inedificabili. È il prefetto, con decreto, che definisce le restrizioni. Ora, nella pratica, molti proprietari ignorano l'esistenza di queste servitù, perché non sono sempre menzionate nei documenti urbanistici.
La questione era quindi: il termine di 4 anni decorre dall'istituzione della servitù (2005), o dal momento in cui il proprietario ne ha conoscenza? Il Consiglio costituzionale ha scelto la seconda opzione, basandosi sul principio di sicurezza giuridica (principio costituzionale secondo cui i cittadini devono poter conoscere i propri diritti e obblighi). Ha ritenuto che l'istituzione del perimetro non comporta automaticamente la conoscenza delle restrizioni, poiché queste possono essere variabili da un terreno all'altro.
In altre parole, il punto di partenza del termine di prescrizione è il primo giorno dell'anno successivo a quello in cui il proprietario ha avuto conoscenza effettiva e completa delle restrizioni. Nel caso del Sig. Martin, il certificato urbanistico del 2010 non era sufficientemente chiaro, quindi il termine è iniziato solo nel 2015, quando ha ricevuto il rifiuto del permesso di costruire. Di conseguenza, la sua domanda di indennità del 2016 era tempestiva.
