Trouble de voisinage et redressement judiciaire : quand déclarer sa créance ?

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un petit immeuble à Castelnaudary, dans l'Aude. Vous le louez à un artisan qui y installe son atelier. Tout se passe bien jusqu'au jour où votre voisin, M. Dupont, se plaint de nuisances sonores et d'odeurs insupportables. Il vous assigne en justice pour obtenir des travaux et des dommages-intérêts. Mais entre-temps, votre locataire est placé en redressement judiciaire. Vous devez alors déclarer votre créance au passif de la procédure collective. Mais quelle est la date de naissance de cette créance ? Est-ce le jour où le trouble a commencé ? Le jour de l'assignation ? Ou celui du jugement ? Cette question, en apparence technique, peut vous coûter des milliers d'euros si vous vous trompez. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 décembre 2004, apporte une réponse claire : le fait générateur de la créance est l'assignation délivrée par le voisin, et non la persistance du trouble. undefined, c'est l'acte qui vous met en cause qui fait naître votre droit à réclamer une indemnité à votre locataire.

Cette décision, rendue par la chambre commerciale de la Cour de cassation, concerne un propriétaire (M. A...) qui, comme vous, louait un immeuble. Son locataire causait des troubles anormaux de voisinage (bruits, vibrations, etc.). Le propriétaire du fonds mitoyen a assigné M. A... pour obtenir l'exécution de travaux et des dommages-intérêts. Le locataire étant en redressement judiciaire, M. A... a dû déclarer sa créance. Mais la cour d'appel avait considéré que la créance était née après le jugement d'ouverture, car le trouble persistait. La Cour de cassation casse cette décision : elle rappelle que la créance des bailleurs trouve son origine dans l'assignation qui leur a été délivrée, antérieure à l'ouverture de la procédure collective. Peu importe que le trouble se soit poursuivi après.

Pourquoi est-ce important pour vous ? Parce que si vous êtes propriétaire bailleur et que votre locataire est en procédure collective (redressement ou bail commercial et liquidation judiciaire">liquidation judiciaire), vous devez déclarer votre créance dans les délais. Si vous déclarez trop tard, vous perdez tout droit à être remboursé. Et si vous ne déclarez pas du tout, c'est la même chose. Cette décision vous aide à déterminer le point de départ de votre créance : c'est l'assignation ou la mise en demeure, pas la durée du trouble. undefined dès que vous recevez une assignation, vous savez que votre créance est née. Vous devez donc la déclarer au mandataire judiciaire de votre locataire, même si le trouble continue.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. A..., propriétaire d'un immeuble à usage mixte (habitation et commercial) situé à Castelnaudary, le loue à une société qui y exploite un fonds de commerce. Les activités de cette société génèrent des nuisances sonores et olfactives importantes pour le voisin, M. B..., propriétaire de l'immeuble mitoyen. Ce dernier supporte ces troubles depuis plusieurs mois. Exaspéré, il assigne M. A... devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir la réalisation de travaux d'isolation et le paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. L'assignation est délivrée en mars 2001.

Or, quelques mois plus tard, en juin 2001, la société locataire est placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Toulouse. M. A... se trouve alors dans une situation délicate : il est poursuivi par son voisin pour des nuisances causées par son locataire, mais ce dernier est désormais sous la protection du tribunal de commerce. Pour pouvoir se retourner contre son locataire et obtenir le remboursement des sommes qu'il pourrait être condamné à payer, M. A... doit déclarer sa créance au passif du redressement judiciaire. Il le fait, mais le mandataire judiciaire conteste la date de naissance de la créance. Selon lui, la créance serait née après le jugement d'ouverture, car les troubles ont persisté après juin 2001. Or, si la créance est née après l'ouverture, elle est une créance postérieure, qui doit être déclarée dans un délai différent, et surtout, elle est soumise à des règles de paiement moins favorables.

Le tribunal de grande instance, puis la cour d'appel de Toulouse, donnent raison au mandataire : ils considèrent que le fait générateur de la créance est la persistance du trouble après l'ouverture. M. A... se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 7 décembre 2004, censure la cour d'appel. Elle rappelle que le fait générateur de la créance des bailleurs est l'assignation délivrée par le voisin, antérieure au redressement judiciaire. Peu importe que le trouble ait continué après : la créance était déjà née au moment de l'assignation. M. A... avait donc bien déclaré sa créance dans les délais.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 621-43 du Code de commerce (aujourd'hui articles L. 622-24 et suivants), qui impose à tout créancier de déclarer sa créance au passif du débiteur en procédure collective. Mais pour savoir si la déclaration est faite à temps, il faut déterminer la date de naissance de la créance. En principe, une créance naît à la date du fait qui lui donne naissance (le fait générateur). Ici, quel est ce fait ?

La cour d'appel avait raisonné ainsi : le trouble anormal de voisinage cause un préjudice continu. Tant que le trouble dure, le préjudice s'aggrave. Donc, la créance d'indemnisation naît chaque jour, et pour la partie postérieure au jugement d'ouverture, elle est née après. Mais la Cour de cassation considère que ce raisonnement est erroné. Elle distingue le trouble lui-même (le fait générateur) et ses conséquences (le préjudice). Le trouble, c'est l'action du locataire. Mais le propriétaire n'est pas directement responsable du trouble : il est responsable en tant que bailleur, parce qu'il a laissé son locataire causer des nuisances. Or, cette responsabilité est engagée à partir du moment où le voisin l'assigne en justice. En effet, tant que le voisin n'agit pas, le propriétaire n'a pas de dette. L'assignation est donc le fait générateur de la créance de remboursement que le propriétaire peut avoir contre son locataire.

undefined, c'est que le droit des procédures collectives a des règles très strictes sur la date de naissance des créances. Une créance née avant le jugement d'ouverture (créance antérieure) doit être déclarée dans les deux mois suivant la publication du jugement. Une créance née après (créance postérieure) doit être déclarée dans un délai d'un an, mais elle n'est payée qu'après les créances antérieures, et souvent en dernier. Ici, la Cour de cassation a voulu éviter que le propriétaire soit pénalisé par la persistance du trouble. Elle protège ainsi les bailleurs qui, sans cette décision, auraient dû déclarer plusieurs créances (une pour chaque période) ou risquaient de voir leur créance postérieure non admise.

undefined la Cour de cassation a considéré que l'assignation délivrée par le voisin constitue le fait générateur unique de la créance des bailleurs, même si le trouble se poursuit après l'ouverture de la procédure collective. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, mais avec une application stricte : la persistance du trouble est sans effet sur la date de naissance de la créance.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision est une bonne nouvelle. Elle signifie que dès que vous recevez une assignation ou une mise en demeure de votre voisin pour des troubles causés par votre locataire, votre créance de remboursement contre le locataire est née. Vous devez donc la déclarer immédiatement au passif de la procédure collective, même si le trouble continue. Attention toutefois : vous devez déclarer la créance dans les deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture. Si vous dépassez ce délai, vous êtes forclos et perdez tout droit.

Prenons un exemple concret : vous êtes propriétaire d'un appartement à Pamiers que vous louez à un couple. Ceux-ci organisent des fêtes bruyantes tous les week-ends. Le voisin du dessous vous assigne en justice en mars 2023 pour obtenir des dommages-intérêts. En mai 2023, vos locataires sont placés en redressement judiciaire. Vous devez déclarer votre créance au mandataire avant juillet 2023. Si vous attendez que le trouble cesse (par exemple en septembre 2023), vous serez hors délai. Grâce à cette décision, vous savez que votre créance est née en mars 2023, date de l'assignation, et vous pouvez la déclarer à temps.

Pour les locataires, cette décision a peu d'impact direct. Mais indirectement, elle les expose à être poursuivis par leur bailleur après la procédure collective, si la créance a été déclarée. En effet, le bailleur peut se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû payer au voisin. Le locataire devra donc rembourser, sauf s'il obtient un effacement de ses dettes (en liquidation judiciaire notamment).

Pour les copropriétaires, la même logique s'applique si un copropriétaire cause des troubles et est en procédure collective. Le syndicat des copropriétaires doit déclarer sa créance dès l'assignation, même si les troubles persistent.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Déclarez votre créance dès que vous recevez une assignation : ne tardez pas. Dès que vous êtes assigné par un voisin, informez-vous sur la situation de votre locataire. S'il est en procédure collective, déclarez immédiatement votre créance au mandataire. Utilisez le formulaire Cerfa n° 10966*01.
• Conservez toutes les preuves de l'assignation : gardez une copie de l'assignation, de la mise en demeure, des courriers échangés. Ces documents sont essentiels pour prouver la date de naissance de votre créance.
• Vérifiez régulièrement la situation de votre locataire : vous pouvez consulter le Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) pour savoir si votre locataire fait l'objet d'une procédure collective. Vous pouvez aussi demander un extrait Kbis.
• Ne confondez pas créance antérieure et postérieure : si vous avez un doute sur la date de naissance de votre créance, consultez un avocat spécialisé. Une erreur peut vous coûter cher.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 12 novembre 1992 (n° 90-21.759), la chambre commerciale avait jugé que la créance d'indemnité d'éviction du bailleur commercial naît à la date de la demande de renouvellement du bail, et non à la date de l'expulsion. De même, pour les troubles de voisinage, la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que la créance naît de l'assignation, même si le préjudice est continu. Cette position a été confirmée par un arrêt du 8 mars 2005 (n° 03-12.879), qui reprend exactement le même raisonnement pour des nuisances industrielles.

La tendance est donc claire : les juges favorisent une date unique et certaine (l'assignation) pour déterminer la naissance de la créance, plutôt qu'une date flottante liée à la persistance du trouble. Cela simplifie la gestion des procédures collectives et évite les contestations. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette solution soit étendue à d'autres types de créances (par exemple, les créances d'indemnité pour occupation sans droit).

Points clés à retenir

1. Quelle est la date de naissance de la créance ? C'est la date de l'assignation délivrée par le voisin, même si le trouble persiste après.
2. Dois-je déclarer ma créance si le trouble continue ? Oui, et vous devez le faire dans les deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture de la procédure collective.
3. Que se passe-t-il si je ne déclare pas à temps ? Vous perdez votre droit à être remboursé par le locataire. Vous serez seul à supporter les conséquences financières.
4. Puis-je déclarer une créance pour des troubles futurs ? Non, vous ne pouvez déclarer que les créances nées avant le jugement d'ouverture. Pour les troubles postérieurs, vous devrez déclarer une nouvelle créance postérieure, mais avec un délai d'un an.
5. Cette décision s'applique-t-elle aux baux d'habitation ? Oui, le principe est le même quel que soit le type de bail (habitation, commercial, professionnel).

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