Decisione di riferimento : cc • N° 81-13.904 • 1983-03-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: vi siete appena trasferiti nella vostra casa a Valenciennes, ma da quando il nuovo edificio è sorto di fronte, la vostra televisione non capta più che immagini nevose. Il costruttore vi risponde che i lavori sono finiti, che è troppo tardi. Questa situazione, vissuta da centinaia di residenti, ha trovato una risposta chiara in una sentenza della Corte di Cassazione del 2 marzo 1983.
Il diritto impone infatti al costruttore di finanziare e far installare, sotto il controllo di Télédiffusion de France (oggi TDF), un impianto collettivo di ricezione o di ritrasmissione per garantire una ricezione soddisfacente nel vicinato. Questo obbligo non scompare con la consegna delle chiavi.
La domanda che si pone ogni proprietario disturbato: posso ancora agire dopo il completamento dell'edificio? La sentenza del 2 marzo 1983 risponde sì, e ciò anche se i disturbi si manifestano solo dopo la costruzione. Analisi.
I fatti: una storia come tante
A Valenciennes, un promotore immobiliare costruisce un edificio di diversi piani. Fin dalla consegna, i residenti, tra cui il Sig. X, proprietario di una casa adiacente, constatano che la ricezione dei canali televisivi è fortemente degradata. L'edificio fa da schermo alle onde hertziane.
Il Sig. X e i suoi vicini chiedono al costruttore di installare un dispositivo di ritrasmissione, come previsto dall'articolo 72 della legge del 31 dicembre 1976 (divenuto l'articolo L. 112-12 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione). Il costruttore rifiuta, sostenendo che l'edificio è completato e che il suo obbligo avrebbe dovuto essere invocato prima della fine dei lavori.
I residenti adiscono il tribunale di grande istanza di Valenciennes, che dà loro ragione. Il costruttore presenta appello. La corte d'appello di Douai conferma la sentenza: l'obbligo di realizzare un impianto di ricezione o di ritrasmissione è legato al fatto stesso di costruire, indipendentemente dal completamento. Il costruttore ricorre allora in cassazione. Ma l'Alta Corte respinge il suo ricorso il 2 marzo 1983, consacrando così il principio secondo cui il costruttore non può sottrarsi a tale obbligo invocando la fine dei lavori.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 72 della legge del 31 dicembre 1976, divenuto l'articolo L. 112-12 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione. Questo testo pone a carico dei costruttori beneficiari di un permesso di costruire rilasciato dopo il 10 agosto 1974 l'obbligo di far realizzare, a loro spese e sotto il controllo di TDF, un impianto di ricezione o di ritrasmissione atto ad assicurare condizioni di ricezione soddisfacenti nel vicinato della costruzione progettata.
La Corte precisa che tale obbligo è legato al fatto stesso di costruire determinate categorie di edifici suscettibili di causare disturbi. Di conseguenza, il costruttore non può liberarsene invocando il completamento dell'edificio. Il semplice fatto di aver costruito un edificio che disturba la ricezione è sufficiente a impegnare la sua responsabilità, senza che sia necessario provare una colpa distinta.
I giudici respingono l'argomento del costruttore secondo cui i disturbi non sarebbero « attuali » al momento della costruzione. Ritengono che i disturbi possano sopravvenire successivamente, purché siano dovuti alla presenza dell'edificio. Così, la corte d'appello di Douai ha correttamente applicato il testo ordinando le misure necessarie. Questa decisione conferma un'interpretazione estensiva dell'obbligo legale, protettiva dei residenti.
Notiamo che la Corte di Cassazione non crea qui una nuova regola, ma chiarisce la portata di un testo esistente. Esclude ogni tentativo di elusione basato sulla cronologia dei lavori.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di una casa o di un appartamento ad Aniche, e un edificio costruito dopo il 1974 disturba la vostra ricezione televisiva, potete esigere dal costruttore che installi, a sue spese, un'antenna collettiva o un ripetitore. Il costo di tale installazione può variare da 5.000 a 20.000 € a seconda della complessità.
Per gli inquilini, spetta al proprietario far valere questo diritto. Se siete acquirenti di un bene in condominio, verificate se il promotore ha rispettato tale obbligo: l'assenza di installazione può giustificare un'azione in garanzia.
I condomini di un edificio collettivo possono anche agire se l'edificio vicino è stato costruito senza un dispositivo adeguato, causando disturbi all'intera residenza. Attenzione: l'azione si prescrive in cinque anni dalla manifestazione del disturbo, e non dal completamento dei lavori.
Se vi trovate in questa situazione, dovete raccogliere le prove: attestazioni dei vostri vicini, verbale di ufficiale giudiziario (circa 200 €), lettere al costruttore. In caso di rifiuto, adite il tribunale giudiziario. Le spese di ufficiale giudiziario e di avvocato possono essere richieste al costruttore in caso di successo.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Prima di acquistare un terreno edificabile o un alloggio nuovo: chiedete al venditore o al promotore l'esistenza di un impianto di ricezione TV conforme all'articolo L. 112-12. Esigete la comunicazione dell'attestazione di TDF.
- Se siete costruttori: non trascurate questo obbligo. Fate realizzare lo studio di copertura delle onde già al momento del deposito del permesso di costruire. Il costo è minimo rispetto a una causa.
- In caso di disturbo constatato: agite rapidamente. Inviate una lettera
