Droit Foncier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit foncier : servitudes, bornage, urbanisme, permis de construire, expropriation — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit foncier

Servitude de passage : la Cour de cassation précise les limites de la protection possessoire

Un arrêt de la Cour de cassation du 16 juillet 1998 (n°96-17.357) rappelle que la protection possessoire d'une servitude de passage discontinue nécessite un titre clair, et que l'état d'enclave peut justifier le rétablissement du passage même sans titre. Décryptage pour les propriétaires et professionnels de l'immobilier.

Juridiction: cc

Date: 16/07/1998

servitude de passageprotection possessoireenclave

16 juillet 199815 vues

Droit foncier

Titre : Servitude de passage bloquée : vos droits face à un voisin récalcitrant

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2016 rappelle que le juge d'appel doit examiner systématiquement les fins de non-recevoir liées aux prétentions nouvelles, même s'il les soulève d'office. Cette décision protège les propriétaires contre des demandes surprises en appel, notamment en matière de servitude de passage.

Juridiction: cc

Date: 25/02/2016

servitude de passagefin de non-recevoirprétentions nouvelles en appel

25 février 201610 vues

Droit foncier

Chemin d'exploitation ou servitude de passage : une décision qui clarifie vos droits

La Cour de cassation précise qu'un chemin peut être qualifié de chemin d'exploitation même si des servitudes de passage existent entre les fonds qu'il dessert. Cette décision protège les propriétaires riverains et clarifie leurs droits d'accès.

Juridiction: cc

Date: 14/06/2018

chemin d'exploitationservitude de passagedroit immobilier

14 juin 201827 vues

Droit foncier

Servitude de passage : quand un propriétaire renonce, l'acquéreur peut-il être bloqué ?

La Cour de cassation a jugé que l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d'un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage. Une décision clé pour tout propriétaire d'un terrain sans accès suffisant.

Juridiction: cc

Date: 24/10/2019

servitude de passageenclaverenonciation

24 octobre 20192 vues

Droit foncier

Servitude de passage : quand le propriétaire ne peut pas imposer un nouvel accès à son voisin

Un propriétaire ne peut modifier l'assiette d'une servitude de passage que si l'ancien accès est devenu plus onéreux pour lui et si le nouveau est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 24 mars 1982.

Juridiction: cc

Date: 24/03/1982

servitude de passagemodification assiette servitudefonds servant

24 mars 19827 vues

Droit foncier

Clause résolutoire dans une vente immobilière : quand le non-respect du permis de construire entraîne l'annulation

La Cour de cassation confirme qu'une clause résolutoire permet au vendeur d'annuler la vente si l'acquéreur ne dépose pas son permis de construire dans les délais, même sans stipulation de plein droit.

Juridiction: cc

Date: 26/01/2011

vente immobilièreclause résolutoirepermis de construire

26 janvier 201124 vues

$Prescription des infractions au permis de construire : le point de départ qui change tout$

Droit foncier

Prescription des infractions au permis de construire : le point de départ qui change tout

Lorsqu'un permis de construire porte sur un ensemble immobilier mixte (habitation et commercial), la prescription de l'action en infraction ne court qu'à compter de l'achèvement de l'ensemble des travaux, même si les parties ont été réalisées successivement.

Juridiction: cc

Date: 06/10/1987

prescriptionpermis de construireinfraction urbanistique

06 octobre 19874 vues

Droit foncier

Construction sans permis : quand le juge refuse la démolition, la Cour de cassation le censure

Un arrêt de la Cour de cassation de 1997 rappelle que le juge ne peut refuser la démolition d'une construction illégale au motif que le paysage est déjà mité. Décryptage de cette décision et de ses conséquences pour les propriétaires et voisins.

Juridiction: cc

Date: 15/01/1997

construction sans permisdémolitionCour de cassation

15 janvier 199720 vues

Droit foncier

Permis de construire refusé : la Cour de cassation confirme le pouvoir du juge pénal

La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 février 1974, a jugé que le juge correctionnel peut apprécier la légalité d'un refus de permis de construire et ordonner la démolition d'une construction édifiée sans permis. Cette décision renforce les droits des propriétaires face à l'administration.

Juridiction: cc

Date: 19/02/1974

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19 février 197410 vues

Droit foncier

Permis de construire sur le domaine public maritime : une obligation même pour les professionnels

La Cour de cassation rappelle que les règles d'urbanisme s'appliquent même sur le domaine public maritime. Un ostréiculteur ne peut pas construire sans permis sous prétexte que son activité est exercée sur la plage.

Juridiction: cc

Date: 11/01/1995

permis de construiredomaine public maritimeurbanisme

11 janvier 19954 vues

Droit foncier

Construction sans permis : peut-on éviter la démolition ? La réponse de la Cour de cassation

Un propriétaire conteste une astreinte pour avoir construit sans permis. La Cour de cassation rappelle que le juge pénal peut augmenter l'astreinte sans avis du préfet, mais que la démolition nécessite son accord écrit. Décryptage pratique pour les propriétaires et professionnels de l'immobilier dans les Landes.

Juridiction: cc

Date: 20/02/1979

construction sans permisastreintedémolition

20 février 197917 vues

Droit foncier

Expropriation et violence morale : quand la renonciation à l'indemnité est annulée

La Cour de cassation rappelle que la renonciation à une indemnité d'expropriation obtenue sous la menace de refus d'un permis de construire est nulle pour violence morale. Une décision de 1971 toujours d'actualité pour les propriétaires confrontés à des pressions administratives à Sophia-Antipolis ou Mougins.

Juridiction: cc

Date: 09/11/1971

expropriationviolence moralerenonciation indemnité

09 novembre 19713 vues

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Questions fréquentes en droit foncier

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

Une servitude de passage est une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds (le fonds dominant). Elle permet au propriétaire du fonds dominant de passer sur le fonds servant pour accéder à sa propriété. La servitude peut être légale (cas d'enclave) ou conventionnelle (établie par contrat). Elle s'éteint si les fonds sont réunis sous le même propriétaire ou si elle n'est plus utilisée pendant 30 ans.

Comment contester un permis de construire ?

Un permis de construire peut être contesté par tout tiers justifiant d'un intérêt à agir (voisin immédiat, association de protection de l'environnement) dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain. Le recours est formé devant le Tribunal administratif. Il est fortement recommandé de faire précéder le recours contentieux d'un recours gracieux auprès du maire afin de tenter une résolution amiable et de bénéficier d'un délai supplémentaire.

Quelles sont les règles de distance pour planter des arbres en limite de propriété ?

Selon l'article 671 du Code civil, un propriétaire ne peut planter d'arbres, arbustes ou arbrisseaux à moins de 2 mètres de la limite séparative pour les plantations dépassant 2 mètres de hauteur, et à moins de 0,5 mètre pour les plantations de hauteur inférieure à 2 mètres. Ces distances sont mesurées à partir du milieu du tronc. Des règlements locaux (PLU) ou des usages locaux peuvent prévoir des distances différentes.

Que faire en cas d'empiètement sur ma propriété ?

En cas d'empiètement (construction ou plantation qui dépasse sur le fonds voisin), le propriétaire lésé dispose de plusieurs actions : 1) Une demande de démolition ou de suppression des constructions empiétant sur sa propriété. 2) Une action en bornage si les limites exactes sont contestées. 3) Une action en revendication de propriété. Le délai de prescription est généralement de 30 ans pour les actions immobilières. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit foncier rapidement.

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