Droit Foncier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit foncier : servitudes, bornage, urbanisme, permis de construire, expropriation — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit foncier

Vente d'un terrain inondable : quand l'acquéreur ne peut pas invoquer une erreur sur la constructibilité

La Cour de cassation rappelle que l'acquéreur d'un terrain partiellement inconstructible ne peut obtenir l'annulation de la vente pour erreur sur la substance si, au moment de l'achat, il avait connaissance des risques d'inondation et du caractère partiellement constructible du bien.

Juridiction: cc

Date: 13/11/2014

vente terraininondationconstructibilité

13 novembre 201415 vues

Droit foncier

Lotissement autorisé ne garantit pas la constructibilité : que faire ?

La Cour de cassation rappelle qu'un arrêté préfectoral autorisant un lotissement ne vaut pas reconnaissance de la constructibilité des lots. Cette décision de 1998 a des implications majeures pour les propriétaires de lots dans les zones littorales comme Cannes ou Sophia-Antipolis.

Juridiction: cc

Date: 10/11/1998

lotissementconstructibilitéloi littoral

10 novembre 19984 vues

Droit foncier

Autorité de la chose jugée en droit de passage : l'arrêt qui condamne les demandes tardives

La Cour de cassation rappelle qu'un propriétaire qui a déjà perdu un procès sur un droit de passage ne peut pas relancer une nouvelle demande en invoquant un fondement juridique différent, s'il aurait pu le faire dès la première instance. Cette décision sécurise les situations acquises mais piège les plaideurs négligents.

Juridiction: cc

Date: 16/06/2011

autorité de la chose jugéeservitude de passageCour de cassation

16 juin 20114 vues

Droit foncier

Servitude de passage : la plaque nominative, la boîte aux lettres et la sonnette sont-elles des accessoires autorisés ?

Un arrêt de la Cour de cassation de 1972 précise que les accessoires indispensables à une servitude de passage (plaque nominative, boîte aux lettres, sonnette) sont autorisés même pour une servitude discontinue, dès lors que le fonds dominant est un immeuble d'habitation en ville. Cette décision, fondée sur l'intention des parties, protège les bénéficiaires de servitudes.

Juridiction: cc

Date: 15/02/1972

servitude de passageaccessoires servitudeCour de cassation 1972

15 février 197211 vues

Droit foncier

Servitude de passage bloquée par un camion : responsabilité et réparation

Une décision de la Cour de cassation de 1984 précise que le titulaire d'une servitude de passage qui empêche par son stationnement l'accès d'un autre bénéficiaire doit réparer le préjudice, sans qu'il soit besoin d'examiner l'étendue de ses droits.

Juridiction: cc

Date: 20/06/1984

servitude de passageabus de droitresponsabilité civile

20 juin 198420 vues

Droit foncier

Extinction de servitude : quand l'impossibilité d'usage fait disparaître le droit

La Cour de cassation confirme qu'une servitude peut s'éteindre sans attendre 30 ans si l'état des lieux rend son usage impossible. Décryptage d'un arrêt du 9 juillet 2003 et conseils pratiques pour propriétaires et acquéreurs.

Juridiction: cc

Date: 09/07/2003

servitudeextinctionimpossibilité

09 juillet 200316 vues

Droit foncier

Servitude par destination du père de famille : le moment clé de la division du fonds

La Cour de cassation rappelle que, pour qu'une servitude par destination du père de famille existe, les signes apparents doivent être présents au moment de la division du fonds, même si ce dernier a été réuni puis à nouveau divisé. Une décision qui sécurise les propriétaires mais exige une vigilance accrue lors des actes de vente.

Juridiction: cc

Date: 23/01/2025

servitudedestination du père de familledroit immobilier

23 janvier 202521 vues

Droit foncier

Servitude non révélée dans une promesse de vente : pas de faute du notaire (Cass. civ., 25 mars 2010)

La Cour de cassation a jugé que le notaire n'est pas tenu d'obtenir un état de l'immeuble avant de rédiger une promesse de vente, car cet avant-contrat est précisément destiné à figer la volonté des parties sans attendre les délais d'obtention des documents administratifs et hypothécaires. Le notaire peut se fier à la déclaration du vendeur sur l'absence de servitude, à condition d'insérer une condition suspensive protégeant l'acquéreur.

Juridiction: cc

Date: 25/03/2010

servitudepromesse de ventenotaire

25 mars 201012 vues

Droit foncier

Servitude de passage accessoire : quand le droit de puiser implique celui de passer

La Cour de cassation a jugé en 1986 que si une servitude de puisage existe, le droit de passage nécessaire pour y accéder est automatique, sans titre distinct. Cette décision protège les propriétaires de fonds dominants dans les Landes et ailleurs.

Juridiction: cc

Date: 07/05/1986

servitude de passageservitude de puisagedroit immobilier

07 mai 198611 vues

Droit foncier

Servitude de passage : impossible sur un bien indivis, même pour un copropriétaire

La Cour de cassation rappelle qu'une servitude de passage ne peut être constituée sur un fonds indivis au profit d'un fonds appartenant à l'un des propriétaires indivis. Décision clé pour les propriétaires en indivision à Le Cannet, Vallauris et ailleurs.

Juridiction: cc

Date: 27/05/2009

servitude de passageindivisionpropriété immobilière

27 mai 200923 vues

Droit foncier

Servitude de passage : quand une clause ambiguë fait perdre vos droits (Civ. 1re, 10 mai 1965)

La Cour de cassation rappelle qu'une clause claire et précise créant une servitude de passage ne peut être remise en cause par une autre clause ambiguë. Décryptage pour propriétaires et professionnels.

Juridiction: cc

Date: 10/05/1965

servitude de passageclause ambiguëinterprétation des contrats

10 mai 19656 vues

Droit foncier

Titre : Servitude de passage : que faire en cas de blocage d’accès ?

La Cour de cassation a rappelé en 2003 qu'une servitude imposée par l'administration lors d'un lotissement ne peut être modifiée par un juge, car elle poursuit un intérêt général. Cette décision protège les propriétaires contre des changements unilatéraux.

Juridiction: cc

Date: 03/12/2003

servitudelotissementordre public

03 décembre 20039 vues

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Questions fréquentes en droit foncier

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

Une servitude de passage est une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds (le fonds dominant). Elle permet au propriétaire du fonds dominant de passer sur le fonds servant pour accéder à sa propriété. La servitude peut être légale (cas d'enclave) ou conventionnelle (établie par contrat). Elle s'éteint si les fonds sont réunis sous le même propriétaire ou si elle n'est plus utilisée pendant 30 ans.

Comment contester un permis de construire ?

Un permis de construire peut être contesté par tout tiers justifiant d'un intérêt à agir (voisin immédiat, association de protection de l'environnement) dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain. Le recours est formé devant le Tribunal administratif. Il est fortement recommandé de faire précéder le recours contentieux d'un recours gracieux auprès du maire afin de tenter une résolution amiable et de bénéficier d'un délai supplémentaire.

Quelles sont les règles de distance pour planter des arbres en limite de propriété ?

Selon l'article 671 du Code civil, un propriétaire ne peut planter d'arbres, arbustes ou arbrisseaux à moins de 2 mètres de la limite séparative pour les plantations dépassant 2 mètres de hauteur, et à moins de 0,5 mètre pour les plantations de hauteur inférieure à 2 mètres. Ces distances sont mesurées à partir du milieu du tronc. Des règlements locaux (PLU) ou des usages locaux peuvent prévoir des distances différentes.

Que faire en cas d'empiètement sur ma propriété ?

En cas d'empiètement (construction ou plantation qui dépasse sur le fonds voisin), le propriétaire lésé dispose de plusieurs actions : 1) Une demande de démolition ou de suppression des constructions empiétant sur sa propriété. 2) Une action en bornage si les limites exactes sont contestées. 3) Une action en revendication de propriété. Le délai de prescription est généralement de 30 ans pour les actions immobilières. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit foncier rapidement.

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