Decisione di riferimento: cc • N° 19-10.375 • 2020-01-16
Immaginate: siete proprietari di una casa a Collioure, con vista sul mare. Un giorno, il vostro vicino edifica senza permesso una capanna in fondo al suo giardino, che invade il vostro terreno o blocca il vostro accesso. Avviate una procedura. Il tribunale ordina la demolizione e lo sfratto degli occupanti. Tutto sembra vinto. Ma cosa succede se gli occupanti sono una famiglia con bambini, installata lì da anni? Il giudice deve davvero buttarli in strada senza considerazione per la loro situazione personale?
È precisamente la questione che ha deciso la Corte di cassazione in una sentenza del 16 gennaio 2020 (n. 19-10.375). Una corte d'appello aveva ordinato la demolizione di costruzioni edificate in violazione delle norme urbanistiche e lo sfratto dei loro occupanti. Ma lo aveva fatto basandosi su un motivo ritenuto inoperante: che lo sfratto riguardava solo le costruzioni ad uso abitativo. L'Alta Corte le ricorda che questo non è sufficiente: bisogna verificare concretamente se queste misure sono proporzionate rispetto al diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio, protetto dall'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo.
In chiaro: anche in caso di costruzione illegale, il giudice non può ordinare lo sfratto senza ponderare gli interessi in gioco. Una decisione che fa tremare i muri dei proprietari vittime, ma che protegge gli occupanti in buona fede. Analisi.
I fatti: una storia come tante
La signora G. è proprietaria di un appezzamento in un comune vicino a Perpignan. Su un terreno vicino, sono state edificate costruzioni senza permesso di costruire, in violazione delle norme urbanistiche locali. Queste costruzioni sono occupate da persone che vi abitano, a volte da diversi anni. La signora G. subisce un pregiudizio: vista ostruita, perdita di valore del suo bene, molestie. Cita in giudizio il proprietario del terreno vicino e gli occupanti davanti al giudice dei procedimenti sommari per ottenere la demolizione delle costruzioni e lo sfratto degli occupanti.
Il 14 novembre 2018, la corte d'appello di Parigi emette una sentenza favorevole alla signora G.: ordina la demolizione delle costruzioni e lo sfratto di tutti gli occupanti. Per giustificare la sua decisione, la corte d'appello adduce un motivo semplice: «lo sfratto riguarda solo le costruzioni ad uso abitativo». In altre parole, poiché le costruzioni sono illegali, i loro occupanti non hanno diritto al mantenimento nei luoghi. Lo sfratto sarebbe quindi automatico.
Ma gli occupanti non la pensano così. Ricorrono in cassazione. Il loro argomento: la corte d'appello non ha verificato se la misura di sfratto fosse proporzionata rispetto al loro diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio. Infatti, alcuni occupanti vivono lì con i loro figli, hanno i loro legami nel quartiere e non hanno altra abitazione. Buttarli fuori senza considerazione per la loro situazione personale sarebbe una lesione sproporzionata ai loro diritti fondamentali.
La Corte di cassazione dà loro ragione. Con una sentenza del 16 gennaio 2020, cassa la sentenza della corte d'appello e rinvia la causa dinanzi a un'altra sezione della corte d'appello di Parigi. Motivo: la corte d'appello si è determinata con un motivo inoperante (il fatto che lo sfratto riguardi solo costruzioni ad uso abitativo) senza verificare concretamente, come le era stato richiesto, se queste misure sono proporzionate rispetto al diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ricorda un principio fondamentale: anche in presenza di una costruzione illegale, il giudice non può ordinare la demolizione e lo sfratto senza verificare che queste misure non ledano in modo sproporzionato il diritto al rispetto della vita privata e familiare e al domicilio, garantito dall'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo.
Nel diritto interno, l'azione di demolizione si fonda sull'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone che «ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui che ne è autore a risarcirlo». La costruzione senza permesso costituisce una colpa, e il proprietario vittima può chiedere il risarcimento in forma specifica, cioè la demolizione. Lo sfratto degli occupanti è una conseguenza di tale demolizione.
Tuttavia, la Corte di cassazione ricorda che il diritto di proprietà non è assoluto. Deve essere conciliato con altri diritti fondamentali, in particolare il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio. Quest'ultimo diritto non è riservato ai locatari titolari: si applica a qualsiasi persona che occupi un luogo di vita in modo stabile, anche senza titolo. Così, occupanti senza diritto né titolo possono invocare l'articolo 8 per opporsi a uno sfratto, a condizione di dimostrare che questo avrebbe conseguenze gravi sulla loro vita personale.
La corte d'appello aveva commesso un errore considerando che il solo fatto che le costruzioni fossero ad uso abitativo bastasse a giustificare lo sfratto. Questo è un «motivo inoperante», cioè un argomento che non ha un nesso logico con la questione posta. Non è perché delle costruzioni sono abitate che è necessariamente proporzionato demolirle e sfrattare i loro occupanti. Bisogna esaminare la situazione concreta: da quanto tempo gli occupanti sono lì? Hanno figli scolarizzati? Hanno un'altra abitazione? Qual è l'impatto della costruzione sul vicino?
In altre parole, il giudice deve procedere a un «bilanciamento degli interessi»: da un lato, il diritto del proprietario a ottenere il risarcimento del suo pregiudizio; dall'altro, il diritto degli occupanti a non essere
