Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Mitoyenneté d’un mur : comment prouver qu’il vous appartient ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 1970 précise que la présomption de mitoyenneté d’un mur de séparation entre deux fonds s’applique même si l’un supporte une maison et l’autre un garage, dès lors que les terrains alentour sont assimilables à des cours et jardins. Découvrez comment cette décision vous protège ou vous expose, et les conseils pour éviter un litige.

Juridiction: cc

Date: 12/02/1970

mitoyennetémur séparatifprésomption

12 février 197012 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté et prescription acquisitive : un droit d'usage ne suffit pas pour devenir propriétaire

La Cour de cassation rappelle qu'un simple droit d'usage et de jouissance sur une partie d'un mur séparatif ne constitue pas un juste titre pour prescrire la propriété par usucapion abrégée. Une décision essentielle pour tout propriétaire ou copropriétaire.

Juridiction: cc

Date: 05/10/1994

mitoyennetéprescription acquisitiveusucapion

05 octobre 199423 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté et copropriété : qui perçoit le prix de cession du mur ?

La Cour de cassation a jugé qu'un copropriétaire ne peut percevoir seul le prix de cession de la mitoyenneté d'un mur lorsque le règlement de copropriété inclut le sol dans les parties communes. Décision du 16 février 1968, importante pour les copropriétaires et les acquéreurs.

Juridiction: cc

Date: 16/02/1968

mitoyennetécopropriétéprix de cession

16 février 19686 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté : quand un mur n'est présumé mitoyen que des deux côtés

La Cour de cassation rappelle que la présomption de mitoyenneté d'un mur séparatif ne joue que si un bâtiment existe de chaque côté. Si un seul côté est bâti, la présomption est écartée. Une décision cruciale pour les propriétaires de murs contigus, notamment dans les zones denses comme Monaco ou Beausoleil.

Juridiction: cc

Date: 07/03/1973

mitoyennetémur séparatifarticle 653 Code civil

07 mars 197314 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté : attention, la présomption ne s'applique pas à tous les murs

La Cour de cassation rappelle que la présomption de mitoyenneté (article 653 du Code civil) ne concerne que les murs séparatifs. Un litige sur la réfection d'un plafond ne peut donc pas être réglé via les règles de la mitoyenneté.

Juridiction: cc

Date: 08/06/1988

mitoyennetémur séparatifarticle 653

08 juin 198820 vues

Droit immobilier

Exhaussement de mur mitoyen : quand votre voison construit sur votre surélévation

La Cour de cassation rappelle qu'un propriétaire qui a seul financé l'exhaussement d'un mur mitoyen en devient propriétaire exclusif. Le voisin ne peut pas y construire sans son accord, même en proposant d'acquérir la mitoyenneté. Décision du 22 mars 2006, n° 05-10.093.

Juridiction: cc

Date: 22/03/2006

mur mitoyenexhaussementmitoyenneté

22 mars 200615 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté d'un mur de passage couvert : quand la propriété ne suit pas la présomption

Un arrêt de la Cour de cassation de 1970 précise que la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil ne s'applique pas à un mur séparant un passage couvert d'un immeuble traversé, si ce passage n'a jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé. Explications et conseils pratiques.

Juridiction: cc

Date: 17/12/1970

mitoyennetémur séparatifpassage couvert

17 décembre 197013 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté et propriété du sol : une décision de la Cour de cassation qui clarifie les droits sur un couloir litigieux

La Cour de cassation a jugé qu'un acte de vente non publié, portant uniquement sur la mitoyenneté d'un mur, peut être retenu par les juges pour établir la propriété du sol d'un coulour, à condition qu'il ne crée pas de droit réel nouveau mais constate un droit préexistant. Cette décision protège les propriétaires qui ont des titres anciens non publiés.

Juridiction: cc

Date: 18/12/1979

mitoyennetépropriété du solacte non publié

18 décembre 19795 vues

Droit immobilier

Droit de superficie : attention, vous ne possédez pas le sol sous vos pieds

La Cour de cassation rappelle que le droit de superficie ne donne aucun droit sur le sol. En copropriété, si vous voulez acquérir la mitoyenneté d'un mur sur une partie commune, c'est au syndicat qu'il faut payer la part du sol.

Juridiction: cc

Date: 14/01/1975

droit de superficiemitoyennetécopropriété

14 janvier 197514 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté : un acte ancien commun prévaut sur les titres postérieurs (Cass. 1975)

Un arrêt de la Cour de cassation de 1975 rappelle que les mentions des actes les plus anciens et communs aux parties à une revendication immobilière priment sur celles des titres postérieurs. Cette décision, toujours d'actualité, protège les propriétaires contre des modifications unilatérales du régime juridique d'un mur mitoyen.

Juridiction: cc

Date: 04/06/1975

mitoyennetédroit immobilierCour de cassation

04 juin 197512 vues

Droit immobilier

Mur mitoyen effondré : impossible d'abandonner la mitoyenneté si le mur soutient vos terres

Un propriétaire ne peut pas renoncer à la mitoyenneté d'un mur effondré si ce mur soutient ses terres. La Cour de cassation l'a rappelé en 1976 : l'avantage particulier que retire le propriétaire l'empêche d'abandonner le mur à son voisin.

Juridiction: cc

Date: 23/11/1976

droit immobiliermitoyennetémur mitoyen

23 novembre 19766 vues

Droit immobilier

Mitoyenneté du mur de clôture : quand le titre de propriété l'emporte sur la présomption légale

La Cour de cassation rappelle que la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture peut être écartée si un propriétaire démontre, par son titre, qu'il en est l'unique propriétaire. Cette décision de 1976 protège celui qui possède un titre établissant sa propriété exclusive, même si ce titre n'est pas commun au voisin.

Juridiction: cc

Date: 06/07/1976

mitoyennetémur de clôturetitre de propriété

06 juillet 19765 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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