Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Rente viagère et renonciation à l'usufruit : quand la Cour de cassation tranche

La Cour de cassation a jugé en 1989 que les articles 1er et 4 bis de la loi du 25 mars 1949 s'appliquent à toute rente viagère, quelle que soit son origine. Une somme mensuelle versée à des époux en échange de leur renonciation à l'usufruit sur des biens donnés constitue une rente viagère, soumise aux règles de revalorisation de cette loi.

Juridiction: cc

Date: 15/11/1989

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15 novembre 198942 vues

Droit immobilier

Cessation temporaire d'activité et disparition de la clientèle : ce que dit la Cour de cassation

La Cour de cassation précise qu'une interruption temporaire d'exploitation, même après un décès, ne fait pas disparaître la clientèle si celle-ci se reconstitue naturellement. Décision cruciale pour les baux commerciaux.

Juridiction: cc

Date: 15/09/2010

bail commercialclientèlecessation d'activité

15 septembre 201045 vues

Droit immobilier

Rescision pour lésion : vente avec usufruit et expertise en appel - le cas de Propriano

La Cour de cassation précise que, dans une vente avec réserve d'usufruit, la rescision pour lésion est possible malgré l'aléa, et que la cour d'appel peut évoquer le fond après expertise. Une décision clé pour les propriétaires et acquéreurs en Corse.

Juridiction: cc

Date: 03/10/1991

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03 octobre 199136 vues

Droit immobilier

Droit d'usage et d'habitation : que se passe-t-il au décès du titulaire ?

Le droit d'usage et d'habitation s'éteint au décès de son titulaire. Il ne se transmet pas aux héritiers, qui ne peuvent pas non plus exercer un droit de rétention sur le logement. Cette décision de 1987 de la Cour de cassation le rappelle fermement, avec des conséquences concrètes pour les propriétaires et les occupants.

Juridiction: cc

Date: 24/02/1987

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24 février 198742 vues

Droit immobilier

Bail commercial : un congé avec clauses modifiées hors loyer vaut refus de renouvellement

La Cour de cassation a jugé qu'un congé proposant un nouveau bail avec des clauses et conditions différentes du bail expiré (hors prix) constitue un refus de renouvellement, ouvrant droit à une indemnité d'éviction pour le locataire.

Juridiction: cc

Date: 11/01/2024

bail commercialcongérefus de renouvellement

11 janvier 202438 vues

Droit immobilier

Saisie-attribution sur usufruit indivis : la Cour de cassation autorise la saisie du prix de vente

La Cour de cassation valide la saisie-attribution du prix de vente d'un immeuble par le créancier personnel d'un usufruitier unique, même si la nue-propriété est indivise avec un tiers. Décryptage pour les propriétaires et créanciers.

Juridiction: cc

Date: 15/05/2019

saisie-attributionusufruitindivision

15 mai 201947 vues

Droit immobilier

Bail commercial : prescription inapplicable après un congé accepté

INTERPRETANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, LA COUR D'APPEL, QUI A CONSTATE QU'ANTERIEUREMENT AU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LE BAILLEUR ET LE PRENEUR D'UN BAIL COMMERCIAL ONT ETE D'ACCORD POUR Y METTRE FIN APRES LA DELIVRANCE D'UN CONGE ET POUR Y SUBSTITUER UNE CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE, A PU DECLARER LA PRESCRIPTION BIENNALE, PREVUE A L'ARTICLE 33 DUDIT DECRET, INAPPLICABLE A L'ACTION EN EXPULSION FORMEE PAR LE BAILLEUR APRES LA PUBLICATION DU DECRET ET ACCUEILLIR CETTE ACTION, DES LORS QU'ELLE A RECONNU, A BON DROIT, QUE CETTE CONVENTION ETAIT "PARFAITEMENT VALABLE", AUCUN TEXTE POSTERIEUR NE PERMETTANT "LA MISE A NEANT D'UNE SITUATION JURIDIQUE" A LAQUELLE LE PRENEUR AVAIT LIBREMENT CONSENTI, ET QU'EN RAISON DE LA NATURE DE LADITE CONVENTION QUI N'ETAIT PAS REGIE PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, AUCUNE DES DISPOSITIONS DE CE DECRET NE POUVAIT EN L'ESPECE ETRE APPLIQUEE PAR DES JUGES DONT LA COMPETENCE N'AVAIT, D'AILLEURS, PAS ETE CONTESTEE PAR LE PRENEUR.

Juridiction: cc

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

17 juillet 202624 vues

Droit immobilier

Usufruit légué : l’option de l’article 917 pour l’héritier réservataire

L'article 917 du Code civil permet aux héritiers réservataires d'opter entre exécution et abandon de la quotité disponible pour un legs en usufruit. Mais cette option est exclue si le legs porte à la fois sur des biens en pleine propriété et en usufruit. Décryptage d'un arrêt de la Cour de cassation de 1992.

Juridiction: cc

Date: 03/03/1992

usufruitlegsarticle 917

03 mars 199244 vues

Droit immobilier

Forclusion en bail commercial : le délai de 2 ans pour contester un congé est impératif

La Cour de cassation rappelle que tout contestation d'un congé en bail commercial, quel qu'en soit le motif, doit être portée devant le tribunal dans les 2 ans suivant la date d'effet du congé. Un arrêt qui sécurise les bailleurs face aux locataires tentant de contourner ce délai.

Juridiction: cc

Date: 16/02/2000

bail commercialforclusioncongé

16 février 200050 vues

Droit immobilier

Legs universel ou à titre universel : la Cour de cassation tranche

La Cour de cassation précise que les legs portant sur la nue-propriété et l'usufruit de l'ensemble des biens d'une succession sont des legs universels, et non à titre universel. Elle impose aussi aux juges de rechercher la volonté du testateur concernant l'assurance-vie.

Juridiction: cc

Date: 10/02/2016

legs universellegs à titre universelsuccession

10 février 201651 vues

Droit immobilier

Bail commercial longue durée : le piège du renouvellement sans clause expresse

Si vous avez signé un bail commercial de 12 ans, attention au renouvellement : sans mention expresse, il repasse à 9 ans. La Cour de cassation l'a rappelé en 2002, une règle toujours d'actualité.

Juridiction: cc

Date: 02/10/2002

bail commercialrenouvellementdurée

02 octobre 200228 vues

Droit immobilier

Attribution préférentielle et soulte : le conjoint survivant peut-il exiger une avance ?

Cet article analyse un arrêt de la Cour de cassation de 1976 concernant l'attribution préférentielle d'un bien immobilier à un enfant du défunt, et la question de savoir si le conjoint survivant, usufruitier, peut obtenir une avance sur la soulte due. La décision rappelle que l'octroi d'une avance relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Juridiction: cc

attribution préférentiellesoulteusufruit

17 juillet 202626 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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