Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Empiétement de toiture : 20 cm suffisent pour exiger la démolition (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016)

La Cour de cassation rappelle que tout empiétement, même de 20 cm et sans dommage, justifie la démolition de la construction litigieuse, au nom du droit de propriété absolu garanti par l'article 545 du Code civil. Une décision qui met fin aux tentatives de proportionnalité et protège les propriétaires.

Juridiction: cc

Date: 10/11/2016

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10 novembre 201615 vues

Droit immobilier

Aveu judiciaire d'empiètement : reconnaître les faits, c'est perdre le procès

La Cour de cassation rappelle que la reconnaissance d'un empiètement dans des conclusions d'avocat constitue un aveu judiciaire irrévocable, même sans contrat. Conséquences concrètes pour propriétaires et voisins.

Juridiction: cc

Date: 01/10/1975

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01 octobre 19754 vues

Droit immobilier

Empiétement de 2 cm : la démolition totale n'est pas automatique (Cass. civ. 3e, 10 nov. 2016)

La Cour de cassation casse un arrêt qui ordonnait la démolition totale d'une construction empiétant de 2 cm sur le fonds voisin, au motif que les juges du fond n'avaient pas vérifié si un simple rabotage du mur pouvait suffire à mettre fin à l'empiétement. Décision clé pour les propriétaires confrontés à un empiétement mineur.

Juridiction: cc

Date: 10/11/2016

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10 novembre 201610 vues

Droit immobilier

Empiétement immobilier : vous pouvez exiger la démolition totale, même pour quelques centimètres

La Cour de cassation confirme que tout propriétaire peut obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son terrain, sans que son action puisse être considérée comme abusive, même si l'empiétement est minime et l'auteur de bonne foi.

Juridiction: cc

Date: 21/12/2017

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21 décembre 20178 vues

Droit immobilier

Commission agent immobilier : quand la vente échoue malgré l'accord

La Cour de cassation rappelle que l'agent immobilier a droit à sa commission même si la vente échoue, dès lors que les parties étaient d'accord sur les conditions de la vente. L'intervention de la SAFER et le refus du fermier d'exercer son droit de préemption ne font pas obstacle au paiement, à condition que la vente lui ait été notifiée.

Juridiction: cc

Date: 07/12/1971

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07 décembre 197116 vues

Droit immobilier

Bail détruit : le locataire peut-il être libéré ?

Lorsqu'un bien loué est détruit ou devient totalement inhabitable, le bail peut être résilié de plein droit sans indemnité. La Cour de cassation précise que cette résiliation s'applique même sans destruction physique, si l'impossibilité d'usage est absolue ou si les travaux dépassent la valeur du bien.

Juridiction: cc

Date: 08/03/2018

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08 mars 20185 vues

Droit immobilier

Crédit-bail immobilier : la Cour de cassation censure le calcul de l'indemnité de résiliation

La Cour de cassation annule un arrêt de la cour d'appel de Toulouse qui, pour écarter la nullité d'un contrat de crédit-bail, avait intégré la valeur résiduelle dans le coût de poursuite du contrat. Cette décision rappelle que la comparaison entre poursuite et résiliation doit exclure la valeur résiduelle, sous peine de violer la loi du 2 juillet 1966.

Juridiction: cc

Date: 01/07/1998

crédit-bail immobilierindemnité de résiliationCour de cassation

01 juillet 199814 vues

Droit immobilier

Expulsion pour trafic de drogue : ce qui change

Analyse technique de la loi narcotrafic du 24 janvier 2022 et de ses suites jurisprudentielles en juillet 2026, relative à l'expulsion des locataires de logements sociaux pour trafic de stupéfiants. Étude des conditions de preuve, des recours et des perspectives législatives.

Juridiction:

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22 juillet 202618 vues

Droit immobilier

Déclaration en douane : la Cour de cassation précise la TVA à l'importation

La Cour de cassation distingue la fausse déclaration de valeur en douane de celle portant sur la TVA à l'importation. L'omission de commissions et frais de transport ne constitue pas une fausse déclaration de valeur, mais relève d'une autre infraction douanière.

Juridiction: cc

Date: 30/10/1997

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30 octobre 19978 vues

Droit immobilier

Cassation et cour de renvoi : quand la notification de l'arrêt n'est pas obligatoire

La Cour de cassation a jugé que l'article 1034 de l'ancien Code de procédure civile n'impose pas la notification préalable de l'arrêt de cassation avant de saisir la cour de renvoi. Cette décision clarifie les conditions de saisine dans le délai de quatre mois.

Juridiction: cc

Date: 05/05/1986

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05 mai 198612 vues

Droit immobilier

Requalification des faits : les limites du juge après cassation pénale

La Cour de cassation rappelle que, sur renvoi après cassation, le juge peut modifier la qualification des faits sans violer les droits de la défense, dès lors qu'il se conforme aux prévisions de l'arrêt de cassation. Une décision technique mais cruciale pour les professionnels confrontés à des procédures pénales.

Juridiction: cc

Date: 07/01/2003

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07 janvier 200315 vues

Droit immobilier

Climatisation réversible : TVA à 5,5% en 2026 ?

Depuis janvier 2026, la TVA à 5,5% s'applique à l'installation de climatisation réversible, sous conditions (logement de plus de 2 ans, installateur RGE). Découvrez les règles, les pièges à éviter et les conseils pour en bénéficier, notamment en copropriété.

Juridiction:

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21 juillet 202632 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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